ÖZ

Taşınmaz rehni, borçlunun kendi borcu için kendi taşınmazı üzerinde veya üçüncü şahsın borçlunun borcu için alacaklı lehine kendi taşınmazı üzerinde tesis etmiş olduğu, borcun vadesinde ödenmemesi üzerine alacaklının kendi lehine tesis edilmiş olan rehni paraya çevirtme ve alacağını öncelikle alabilme imkanı veren bir sınırlı ayni haktır. Toplu rehin ise, aynı borcun tamamı için birden fazla taşınmaz üzerinde taşınmaz rehni kurulabilmesi için imkan veren kurumdur. Böyle bir rehnin tesis edilebilmesi için üzerinde rehin tesis edilecek olan birden fazla taşınmaz aynı malike ait olması veya borçtan müteselsilen sorumlu olmasına bağlıdır. Toplu rehinde rehin sayısı bakımından öğretide tartışmalar mevcut olmakla birlikte ağırlıklı görüş, taşınmaz sayısı kadar değil tek bir rehin hakkı olduğu savunulmaktadır. Bununla birlikte, aynı alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde kurulan rehin yani toplu rehin, borcun vadesinde ödenmemesi üzerine paraya çevrilmesi için alacaklı taraf taşınmazların tamamı için paraya çevrilme isteminde bulunması gerekmektedir. Alacaklının paraya çevrilmesi isteminde bulunması üzerine icra müdürlüğü üzerinde toplu rehin kurulan taşınmazların tamamını paraya çevirtmez, sadece borcu karşılayacak olan sadece kendisinin takdir etmiş olduğu bir veya birkaç taşınmazı paraya çevirtilecektir. Bizler bu çalışmamızda, toplu rehin, toplu rehnin hukuki niteliği ve hükümleri, rehnin paraya çevrilmesi ile paraya çevrilmesi aşamasında icra müdürlüğünün takdir yetkisi öğreti ve yüksek yargı ışığında açıklamaya çalışılmıştır.

I. GİRİŞ:

Taşınmaz rehnine hakim olan ilkelerden biriside belirlilik ilkesidir[1]. Belirlilik ilkesinin iki yönü bulunmakla birlikte bunlardan bir tanesi de üzerinde rehin kurulacak olan taşınmazın tapuya kayıtlı olmasıdır. Kural olarak taşınmaz rehni sadece tapuya kayıtlı olan tek bir taşınmazın üzerinde kurulabilir. Bununla birlikte istisnai olarak tapuya kayıtlı birden fazla taşınmazın üzerinde rehin kurulması iki halde olabilir. Bunlardan ilki, üzerinde aynı borcun tamamı için taşınmaz rehni kurulacak olan birden fazla taşınmaz ya aynı malike ait olması ya da malikler borçtan müteselsilen sorumlu olması gerekmektedir(TMK m.855 f.1). İkincisi ise, tapuya kayıtlı olan birden fazla taşınmaz üzerinde kurulacak olan taşınmaz rehni, her bir taşınmaza yüklenecek olan rehin yükü belirtilmesi gerekmektedir(TMK m.855 f.2).

İşte bizler bu çalışmamızda öncelikle toplu rehin ve hukuki niteliği daha sonra da toplu rehnin paraya çevrilmesi üzerinde duracağız.

II. TOPLU REHİN:

Taşınmaz rehnine hakim olan “Belirlilik İlkesi” uyarınca taşınmaz rehni kural olan tapuya kayıtlı olan tek bir taşınmaz üzerinde kurulur(TMK m. 854 f.1). İstisnai olarak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 855. Maddesi uyarınca tapuya kayıtlı birden fazla taşınmaz üzerinde taşınmaz rehni bu manada ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi tesis edilir. TMK m. 855 de birden fazla taşınmaz üzerinde taşınmaz rehni kurulmasını hali iki şekilde düzenlenmiştir. Buna göre TMK m.855 f.1 ‘de aynı borcun tamamı için birden fazla taşınmaz üzerinde taşınmaz rehni tesis edilmesini, taşınmazların aynı malike ait olması veya malikler farklı olup da borçtan müteselsilen sorumlu olması durumuna bağlamıştır. TMK m.855 f.2’de ise, üzerinde taşınmaz rehni kurulacak olan taşınmazların alacağın ne kadarlık kısmı için rehin yükü ile yükleneceğini belirtilerek diğer bir ifade ile rehinin paylaştırılması suretiyle kurulmasını belirtmiştir. Bizler çalışmamızda, sadece TMK m. 855 f.1 de yer alan toplu rehin üzerinde duracağız.  

Tapuya kayıtlı olan birden fazla taşınmaz üzerinde, her bir taşınmazın alacağın tamamını teminat altına aldığı rehin türüne, öğretide kollektif rehin, müşterek rehin, müteselsil rehin veya toplu rehin olarak tanımlanmaktadır[2]. Toplu rehin kurulabilmesi için yasa koyucu, TMK m. 855 f.1 de birden fazla taşınmazın aynı kişi veya kişilere ait olmasını veya maliklerin birbirinden farklı olmakla birlikte maliklerin borçtan müteselsilen sorumlu olmasını şart koşmuştur[3]. Eğer bu iki halden birisi yok ise toplu rehin kurulması mümkün değildir.

Toplu rehnin tesis edilebilmesi için genel rehin hukuku kurallarında olduğu gibi geçerli bir kazanma sebebi, tescil talebi ve tescil şarttır. Taraflar, toplu rehin tesis edeceklerini açıkça tapu idaresine bildirmesi gerekmektedir[4]. Aksi halde, Yargıtay kararlarına göre, bu rehne paylı rehin hükümleri uygulanır[5].

Öğretide, toplu rehin suretiyle anapara ipoteği veya üst sınır ipoteği kurulabileceğini belirtilmektedir[6]. Toplu rehnin tapuya tescil edilmesi hususu Tapu Sicil Tüzüğünün 32. Maddesinin 1. Fıkrasının b bendinde düzenlenmiştir. Adı geçen hüküm şu şekildedir: “Müştereken ve/veya müteselsilen borçlu kimselere ait birden çok taşınmaz veya pay aynı alacak için rehin edilirse; ilgili taşınmazların kütük sayfaları rehin sütununa alacak miktarının tamamı tescil edilmekle birlikte, düşünceler sütununda hangi taşınmazlarla müşterek rehinli olduğu belirtilir”

Bununla birlikte, toplu rehin türünde, üzerinde taşınmaz rehni kurulan taşınmaz sayısı kadar mı yoksa tek bir rehin hakkının olup olmadığı hususu tartışmalıdır. Ancak, genel kabule göre, her ne kadar tapuya kayıtlı olan birden fazla taşınmaz üzerinde rehin tesis edilmiş ise de rehinlerin bir bütün yani kül halinde tek bir rehin hakkı teşkil etmiş olduğu belirtilmektedir[7].

III. TOPLU REHNİN PARAYA ÇEVRİLMESİ:

Toplu rehin tesis edilmesinin hukuki sonuçlarından biriside, üzerinde rehin tesis edilen taşınmazların tamamı, alacağın tamamını güvence altına alır[8]. Bu yüzden alacaklı taraf, borcun vadesi geldiği halde borçlu tarafından borcun ödenmemesi halinde toplu rehne konu taşınmazların tamamı için 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunun 148. Madde ve devamına göre rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başvurması gerekmektedir. Nitekim bu husus TMK m. 873 f.3, c.1’de aynen şu şekilde düzenlenmiştir: “Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedilmiş olması hâlinde, rehnin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır.” Böyle bir hükmün getiriliş amacı,” alacaklının rehinle yüklü taşınmaz maliklerinden bazıları ile anlaşıp diğerlerinin zararına olacak şekilde paraya çevrilecek taşınmazları seçme tehlikesine karşı öngörülmüştür”[9].

Bununla birlikte, alacaklı tarafın rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibe geçtikten sonra icra müdürü takibe konu taşınmazlardan borca yetecek kadarını paraya çevirtir (TMK m.873 f.3, c.1)[10]. Eş söyleyişle, icra müdürünün bu konuda takdir yetkisi vardır[11]. İcra müdürlüğünün bu konu hakkında takdir yetkisi mevcut ise de icra müdürü takdir yetkisini keyfi surette kullanabileceği anlamına gelmez. İcra müdürü bu takdir yetkisini, taraf menfaatlerine, usul ekonomisi ilkesine, ölçülülük ilkesine ve sair hususlara uygun şekilde kullanması gerekmektedir. Aksine durumda, ilgililer, icra müdürünün işlemine karşı İİK m.16 ve devamına göre “şikayet “yoluna başvurabilir.

Taşınmazların hangisi veya hangilerinin paraya çevirmesi gerektiği hususu hakkında açık bir hüküm veya kıstas yoktur[12]. Öğretide, paraya çevirme anlamında çeşitli birtakım ihtimaller ileri sürülmektedir[13]. Ve yine, Yargıtay da bir kararında[14] toplu rehnin paraya çevrilmesi ile ilgi şu açıklamalarda bulunmuştur: “Toplu rehinle yükümlü taşınmazların paraya çevrilmesine gelince, bu husus 743 sayılı Türk Medeni Kanununun 788 ( 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 873 ) maddesinde düzenlenmiş; bu maddenin 3 ve 4. cümlelerinde: "... Aynı alacak için birden ziyade gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeğe mecburdur. Bununla beraber icra memuru, ancak bey'i zaruri olanlarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Buna göre; toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu ( birlikte rehin ) kurulmuş olan taşınmazların her ikisinin de aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Toplu rehin konusu taşınmazlar ister aynı malikin ister müteselsil borçlu farklı maliklerin olsun bu kural uygulanacaktır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmasını önlemeye yöneliktir. İşte bu nedenledir ki, yasaca satış talebi için getirilen bu zorunluluk, satışın uygulanması yönünden getirilmemiştir. Her iki taşınmazın satışı yasa gereği birlikte istenmiş olsa bile bu ipotekli taşınmazlar aynı anda satılmayacak, yine yasanın açık hükmü gereği icra müdürlüğünce ancak satışı zorunlu olanlar satılacaktır. İcra müdürünün toplu rehinle yüklü olup ta paraya çevirme istemine konu olan taşınmazların satışında hangi usulü izleyeceği yasada çok genel olarak düzenlenmiş, bu nedenle de satışta uygulanacak usulün ne olduğu konusunda öğretide görüş ayrılıkları ortaya çıkmıştır.

Öğretide: aynı malike ait taşınmazların toplu rehininde satış yönteminin ne olacağı konusunda temelde görüş birliği olmakla birlikte, maliklerden birisinin borçlu olması haliyle ilgili iki değişik yaklaşım mevcuttur. Bunlardan birisi hiçbir ayrım yapmadan uygulanacak yöntemi ortaya koymakta, diğeri ise toplu rehine konu taşınmazlar içinde borçluya ait olanların bulunması olasılığına göre ikili bir ayrıma gitmektedir.

Gürdoğan, ayrıca yasada ifade edilen "Satışı zorunlu olanın satılacağından" maksadın yapılan kıymet takdirine göre alacağı karşılayacak değerdeki taşınmazın satışı olarak kabul edilmesi gerektiği hususunu da dile getirmiştir (Gürdoğan. B. Türk-İsviçre İcra İflas Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi - 1967-sh.72 ).

Hiçbir ayrım yapmadan yöntem konusunda görüş bildiren yazarların üzerinde birleştikleri husus; alacaklının alacağını taşınmazlardan birisinin satış bedelinden elde etmesi halinde, rehin hakkının diğer taşınmazlar üzerinde son bulacağı, ancak alacağın karşılanmaması halinde diğer taşınmaz ya da taşınmazların satılabileceğidir. (Oğuzman, M.K./Seliçi, Ö, Eşya Hukuku, 1997, sh. 680; Ertaş, Ş, Eşya Hukuku 2002, sh. 503 vd. ).

Diğer görüş olarak ise; İsviçre'de uygulanan "Taşınmazların Cebri İcra Yoluyla Paraya Çevrilmesine İlişkin Tüzük" ten yararlanılarak uygulama yapılabileceği, böylece içlerinden yalnız birisi şahsen borçlu olan çeşitli kimselerin mülkiyetinde olup ta toplu rehne konu olan taşınmazlardan önce borçluya ait olanın paraya çevrilmesi, ancak alacağın karşılanamaması halinde borçlu olmayan kişilerin mülkiyetindeki rehinle yüklü taşınmazların satışına geçilebileceği, borçlu olmayan kişilere ait bütün taşınmazların ise aynı artırma çerçevesinde birlikte satışı ile paraya çevrileceği, ifade edilmiştir. Bu son görüşte ayrı maliklere ait taşınmazlar üzerinde toplu rehin kurulabilmesi için maliklerin müteselsil borçlu olması gerektiğinden, maliklerden sadece birisinin borçlu olması ihtimalinin genellikle sonradan, örn. Rehinli taşınmazın mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde gerçekleşeceği (Köprülü-Kaneti-Sınırlı Ayni Haklar-İstanbul 1982-1983, 2. Bası Sh. 294-dipnot-16. ) belirtilmektedir.

Temelde her iki görüşün de üzerinde birleştiği husus içinde borçluya ait taşınmazın da bulunduğu başka maliklere ait toplu rehine konu taşınmazların paraya çevrilmesinde satılan bir veya birden fazla taşınmazın satış bedelinin alacağı karşılaması halinde diğerlerinin satışına gerek bulunmadığı olgusudur.”

Son olarak ifade etmek gerekir ki, toplu rehne konu taşınmazların bir veya birkaçının paraya çevrilmesi sonucunda borç ödenecek olursa o durumda paraya çevrilmeyen taşınmazlar üzerindeki rehin sona erecektir[15]. Çünkü, çalışmamızın başında da ifade ettiğimiz üzere, toplu rehne konu her bir taşınmaz alacağın tamamını güvence altına almış olup; taşınmazların tamamı üzerindeki rehin tek bir rehin hakkına vücut vermektedir.

IV. SONUÇ:

Toplu rehin, tek bir alacak için birden fazla taşınmazın üzerinde kurulan, her bir taşınmazın alacağın tamamını teminat altına alan rehin türüdür. Bu şekilde rehin kurulması için TMK m. 855 f.1 uyarınca üzerinde rehin kurulacak olan birden fazla taşınmaz aynı kişiye ait olması veya malik olan kişiler birbirinden farklı olmakla birlikte maliklerin borçtan müteselsil olarak sorumlu olması gerekmektedir.

Toplu rehinde, her bir taşınmaz alacağın tamamını teminat altına almaktadır. Eş deyimle, rehin yükünün tamamı üzerinde rehin kurulan taşınmazların tamamı üzerindedir. Ancak, rehin ile teminat altına alınan alacak bölünmüş olamaz. Ortada tek bir alacak ve rehin hakkı mevcuttur.

Alacaklı taraf, TMK m.873 f.3 hükmü uyarınca borcun vadesi geldiği halde borçlu borcunu ödemezse toplu rehne konu edilen bütün taşınmazlar hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip talebinde bulunması gerekmektedir. Ancak icra müdürü takibe konu edilen taşınmazlardan sadece borca yeter kadarını paraya çevirecektir. Diğer bir ifade ile icra müdürü taşınmazın tamamını paraya çevirtemez. İcra müdürünün hangi taşınmazı paraya çevireceği hususunda takdir yetkisine sahiptir. İcra müdürü bu takdir yetkisini nasıl ve ne şekilde kullanacağına dair öğretide çeşitli görüşler ileri sürülmektedir. Ve yine Yargıtay da vermiş olduğu kararlarında öğretide ki bu hususa dair görüşleri benimsemiş bulunmaktadır.

Son olarak, toplu rehne konu taşınmazların birinin veya birkaçının paraya çevrilmesiyle alacak karşılanacak olursa o durumda paraya çevrilmemiş olan taşınmazlar üzerindeki rehin hakkı sona erer.

--------------

[1]  Ayrıntılı bilgi için bkz: Oğuzman, K;Seliçi, Ö;  Oktay-Özdemir, S: (2017), Eşya Hukuku, 20. Baskı, İstanbul, s. 902-910.

[2] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 908.

[3] Kaşak, F. E;Güvenç , İ:(2019), "Taşınmazların Birlikte Rehni (TMK m. 855)." Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 23.1, s. 68.

[4] Çetiner, B:(2015),  Taşınmaz Teminatı, Filiz Kitabevi, İstanbul, s. 204( Kaşak; Güvenç, s. 71’den naklen); YHGK, T. 27.11.2002, E. 2002/12-823, K. 2002/1020 (“Bu bakımdan rehinin toplu olduğu kuruluş sözleşmesinde belirtilmelidir.”); Yarg. 8. HD, T. 31.12.2013, E. 2013/21690, K. 2013/20428 (“Toplu rehin olgusu kuruluş sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.”) Söz konusu kararlar için bkz: Kaşak; Güvenç, s. 71.

[5] YHGK, T. 27.11.2002, E. 2002/12-823, K. 2002/1020 (“Kuruluş sözleşmesinde toplu rehin olgusunun açıkça belirtilmemiş olması, dolayısıyla da tarafların “toplu rehin” kurma yolunu seçmemiş olmaları halinde ikinci bir yol “aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehin yükünün rehnedilecek taşınmazlar arasında paylaştırılıp, dağıtılması”dır.”); Yarg. 8. HD, T. 31.12.2013, E. 2013/21690, K. 2013/20428 (“Açıkça belirtilmemesi ikinci bir yol olan, aynı alacak için birden fazla taşınmazın rehin yükünün, rehnedilecek taşınmazlar arasında paylaştırılıp dağıtılarak belirlenmesi gerektiği sonucunu doğurur.”) Kararlar için bkz: Kaşak; Güvenç, s. 71.

[6] Çetiner, s. 200( Kaşak; Güvenç, s. 71’den naklen)

[7] Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, s. 909;

[8] Kaşak; Güvenç, s. 76.

[9] Kaşak; Güvenç, s. 77.

[10]Yarg, 12 HD, Esas Numarası: 2013/11959, Karar Numarası: 2013/17874, Karar Tarihi: 09.05.2013(http://www.legalbank.net/) Erişim Tarihi: 09.04.2023.

[11] Yarg. 12. HD, T. 23.11.2001, E. 2001/17448, K. 2001/19796( https://legalbank.net/arama/mahkeme-kararlari) Erişim Tarihi: 09.04.2023; (Kaşak; Güvenç, s. 77)

[12] Gürsoy, K. T: (1978), Birden Ziyade Gayrimenkulün Aynı Borç İçin İpotek Edilmesi ve Uygulamada Ortaya Çıkan Sorunlar, Türkiye Bankalar Birliği Yayınları, Ankara, s.22-24( Kaşak; Güvenç, s. 77’den naklen)

[13] Ayrıntılı bilgi için bkz: Kaşak; Güvenç, s. 77-78

[14] Yarg. HGK, Esas Numarası: 2002/12-823, Karar Numarası: 2002/1020, Karar Tarihi: 27.11.2002 (http://www.legalbank.net/) Erişim Tarihi: 09.04.2023.

[15] Kaşak; Güvenç, s. 75.

Anahtar Kelimeler: Rehin Hakkı, Toplu Rehin, Paraya Çevirtme, Takdir Yetkisi.