Next
11. YARGI PAKETİNDEKİ ÖN ALIM DAVALARINDA RAYİÇ BEDEL HÜKMÜ ANAYASA MAHKEMESİ’NİN 06.11.2026 TARİHLİ RESMİ GAZETE’DE YAYIMLANAN KARARIYLA İPTAL EDİLDİ
Taşınmazda hissesi bulunan kişi, diğer hissedarın sattığı payı hangi bedelle satın alabilecek ? Açılmış olan davalarda tapu satış bedeli mi yoksa hakimin belirleyeceği rayiç bedel mi esas alınacak?
25 Aralık 2025 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun (11. Yargı Paketi olarak bilinen ) en önemli değişikliklerden biri olarak; önalım davalarında, dava değerine esas alınacak bedelin; tapudaki satış bedeli yerine, hakim tarafından gecikmeksizin belirlenecek rayiç bedel şeklinde değiştirilmiştir.
Anayasa Mahkemesi, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 16 Temmuz 2026 tarihli, 2026/23 E. ve 2026/162 K. sayılı kararıyla, 11. Yargı Paketi ile Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yapılan değişiklik kapsamında, önalım davalarında tapuda gösterilen satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedelin esas alınmasını ve söz konusu düzenlemenin derdest davalara da uygulanmasını öngören hükümleri Anayasa'ya aykırı bularak iptal etmiştir.
Kanun’un iptali ile yaratacağı boşluk sebebiyle TBMM’ye 9 aylık bir süre tanınarak Yürürlük tarihi 06.08.2027 olarak belirlenmiştir. Bu süre içerisinde kanun koyucu herhangi bir düzenleme yapmaz ise kanun iptal edilecek ve boşluk doğacaktır. Hala derdest olan dosyalar için yürürlükteki Kanun hükümleri uygulanacaktır.
Kanun’un 733. maddesinde önalım hakkının kullanılamayacağı hâllere, hakkın kullanımında hak düşürücü süreye ve söz konusu haktan feragate ilişkin hükümlere yer verilmiştir. TMK m. 733'te düzenlenen üç aylık ve bir yıllık süreler hak düşürücü süredir. Bu sürelerin geçirilmesi hâlinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.
Düzenlemeden önce 2 yıl olan hak düşürücü sürenin 1 yıl olarak düzenlenmesi oldukça yerinde bulduğumuz bir hükümdür. Bu yazımızda hak düşürücü sürenin kısaltılmasına rağmen kanun metnindeki muğlak ifadelerin davanın taraflarının hukuki menfaatleri arasında dengesizliğe yol açtığı üzerinde durulacaktır.
Yazımızda, Anayasa Mahkemesi’nin kararından yola çıkarak kanundaki düzenlemenin oluşturacağı ihlaller üzerine bir değerlendirme yapılacaktır.
Anayasa Mahkemesi’nin Kararı’na konu olan 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 11. Yargı Paketi’ndeki önalım davalarında yapılan düzenlemeler;
|
MADDE 35- 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde ve dördüncü fıkrasında yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir. MADDE 36- 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. “Dava konusu payın ‘’rayiç ‘’ bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.” MADDE 37- 4721 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir. “GEÇİCİ MADDE 1- (1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur. (2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.” |
1.‘’GECİKMEKSİZİN ‘’VE ‘’RAYİÇ BEDEL’’İN BELİRSİZLİĞİ ÜZERİNE ;
Kanunun 733.maddedesinde yapılan değişiklik ile dördüncü fıkrasına göre önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle düşer denilerek hak düşürücü süreyi kısaltmıştır. İlgili kanuna eklenen geçici maddede ise 25.12.2025 tarihinden önce yapılan satışlar bakımından hak düşürücü süre hala 2 yıldır.
Ancak, rayiç bedel kuralının derdest davalara da uygulanması hükmü hukuki güvenilirlik ve belirlilik ilkelerine zarar vermektedir.
Ülkemizdeki dava sayılarının çokluğu sebebiyle duruşma aralarındaki zamanların uzunluğu dikkate alındığında ülkenin jeopolitik konumundan kaynaklı olarak dahi ekonomik dengenin veya herhangi bir malın değerinin bir gece de oldukça değişebileceği düşünülürse, ‘’gecikmeksizin ‘’ denilmek suretiyle hangi tarihe göre rayiç bedelin belirleneceği hukuki olarak belirsizlik yaratmaktadır. Öyle ki davacının mahkemeye erişim hakkının etkin kullanılabilmesi için dava açma maliyetinin önceden belirlenebilirliği hukuki güvenilirlik ve belirlilik ilkelerince öngörülebilir olmalıdır.
Zira ülkemizde herhangi bir taşınmazın rayiç bedeli; fiziki durumu ve yaşı, imar durumu ve yapılaşma imkanı, özellikle arsa ve arazilerde imar planı fonksiyonu, lokasyon ve ulaşım, arz ve talep dengesi faiz oranları ve krediye erişim, inşaat maliyetleri ve enflasyonun hareketli yapısı düşünüldüğünde oldukça hızlı ve öngörülemez bir biçimde değişmektedir.
O halde taşınmazın satış anındaki, dava açılış anındaki, keşif ve bilirkişi raporu zamanındaki ile gerekçeli kararın yazıldığı tarihteki rayiç bedeli birbirinden farklı olabilmektedir. Bunun üzerine istinaf ve yargıtay aşamaları da düşünülürse taraflar arasında tam bir hukuki hukuki dengenin sağlanamayacağı kanaatindeyiz.
Öyle ki bazı Yargıtay kararlarında ‘’25.12.2025 tarihinden sonra açılan davalarda önalım bedeli, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerine göre belirlenir. Bu tarihten önce açılmış ve derdest (devam eden) davalarda bedel, taşınmazın 25.12.2025 tarihindeki rayiç değerine göre tespit edilir.’’ şeklinde kararlar mevcuttur.
Bu halde kanunun halihazırda etki edeceği , derdest ve 25.12.2025 tarihinden önce satılmış taşınmazlar açısından hukuki dengenin nasıl sağlanacağı merak konusudur.
A-) DAVA KONUSU TAŞINMAZIN DEĞERİNİN GECİKMEKSİZİN BELİRLENMESİ HUSUSU
Bugün ülkemizde birçok hakim uzmanlık alanı olan hukuki uyuşmazlıklarda dahi bilirkişi raporu almadan karar veremezken, keşif ve teknik inceleme ve emsalleri ile karşılaştırma gereken rayiç bedelin belirlenmesi hususunu gecikmeksizin denildiği halde ne kadar sürede tamamlayacaktır?
Mahkemelerin duruşma yoğunluğundan duruşma arasındaki zamanın oldukça uzun olması, keşif ve bilirkişi incelemesi derken hedef sürenin oldukça üzerinde bir zamanda karar kesinleşmektedir. Adli Sicil İstatistik Müdürlüğü’nün hukuk davalarında ilk derece yargılamaları için ortalama karara çıkartma günü belirlenmekte ve bu durum yıldan yıla değişmektedir. Bu sürelere dosyanın istinaftan ve Yargıtay’dan dönme süresi dahil edilmemektedir. Ancak bu verilerdeki ortalama süre, dosyanın yetkisizlik, görevsizlik gibi kararlarla döndüğünde dahi en baştan başlatıldığı için fiiliyattaki yargılama süresini göstermemektedir.
Tablo1 de Adli Sicil İstatistik Müdürlüğü’nün 2025 verilerine göre; 2016-2025 yılları arasında bir dosyanın ilk derece mahkemesinde görülme süresi ve her yıl için bir önceki yıldan devreden dosyaların karara çıkmalarında geçirilen ortalama gün süreleri belirtilmiştir.
Bu veriye göre, ön alım davalarının görüldüğü Asliye Hukuk Mahkemelerinde 2025 yılı için yeni bir dosya ortalama 374 gün iken bir önceki yıldan devreden dosyaların karara çıkmalarında geçirilen ortalama gün süresi 393tür. Özellikle ön alım davalarında hissedar sayısı, fiili taksim durumları, keşif, itiraz süreleri derken süreler oldukça uzamaktadır.
Tablo 2 de ise yargılamalardaki hedef süre hesabının hangi kriterlere göre yapıldığı açıklanmıştır. Tablodan anlaşılacağı üzere, her mahkeme için ayrı dosya sayısı, tek hakimli veya heyet olmalarına göre mahkemelere düşen derdest dosya sayısına göre belirlenmektedir. Derdest dosya sayısı için önceki yıllardan devredenler de dahil edildiğinden hedef süre hesabı neredeyse bir bilinmezlik içerisine sürüklemektedir.
Hal böyle olunca fiiliyatta bir dosyanın kesin karara çıkma süresi de görünenden daha fazladır. Ancak burada resmi istatistiklere yer vermek durumundayız. Her dosyanın kendi özelinde bir zamanı bulunmaktadır.
TABLO 1 Adli Sicil İstatistik Müdürlüğü’nün 2025 Adalet İstatistiklerine Göre
TABLO 2 . HEDEF SÜRENİN HANGİ KRİTERLERE GÖRE BELİRLENECEĞİ
|
Mahkemeler Derdest Dosya sayıları Asliye Hukuk Mahkemelerinde 600 Asliye Ticaret Mahkemelerinde 1500 Sulh Hukuk Mahkemelerinde 500 Tüketici Mahkemelerinde 900 Fikri ve Sınai Haklar Hukuku Mahkemelerinde 600 İcra Hukuk Mahkemelerinde 350 Aile Mahkemelerinde 600 İş Mahkemelerinde 600 Kadastro Mahkemelerinde 250 b. Hukuk mahkemelerinde hedef süreler davanın esas kaydının yapıldığı tarihte başlayıp gerekçeli kararın yazımı ile sona ermektedir. c. Hedef süreler heyet halinde çalışan mahkemelerde mahkemeye düşen derdest dosya sayısına göre, heyet halinde çalışmayan mahkemelerde ise hâkim başına düşen derdest dosya sayısına göre belirlenmiştir. d. Mahkemece görevsizlik, yetkisizlik, gönderme kararının verilmesi halinde dosyanın bu kararlardan biriyle geldiği mahkemede, dava için öngörülen hedef süre baştan başlar. e. Bozma üzerine yeni esas numarası alan dosyaların yargılaması 180 gün içerisinde bitirilir; ancak bozma kararı görevsizlik, yetkisizlik ya da gönderme kararı üzerine verilmişse dava için öngörülen hedef süre bu durumda baştan başlar. f. Yargılamanın Yenilenmesi, Tefrik, Yargı Yeri Belirleme hallerinin bulunması halinde dava için öngörülen hedef süre baştan başlar. g. Ek dava açılması halinde asıl davaya birleştirme kararı 100 gün içerisinde verilir. h. Birim kapatılması nedeniyle aktarma (mahkemenin kapatılması halinde dosyanın devredildiği mahkemede yeni esas alması durumu) bulunması halinde, hedef süre eski mahkemenin kaldığı süreden devam eder. ı. Yukarıdaki tabloda gösterilen derdest dosya sayılarının geçilmiş olması halinde süreler, belirlenen derdest dosya sayısının; Asliye Hukuk Mahkemelerinde artan her 100 dosya için hedef süre 15 gün Asliye Ticaret Mahkemelerinde artan her 100 dosya için hedef süre 15 gün Sulh Hukuk Mahkemelerinde artan her 150 dosya için hedef süre 15 gün Tüketici Mahkemelerinde artan her 150 dosya için hedef süre 15 gün Fikri ve Sınai Haklar Mahkemelerinde artan her 100 dosya için hedef süre 15 gün İcra Hukuk Mahkemelerinde artan her 150 dosya için hedef süre 15 gün Aile Mahkemelerinde artan her 150 dosya için hedef süre 15 gün İş Mahkemelerinde artan her 150 dosya için hedef süre 15 gün Kadastro mahkemelerinde artan her 25 dosya için hedef süre 15 gün Artırılır. |
TABLO. 3 ANAYASA MAHKEMESİ BİREYSEL BAŞVURULARINDA 23.09.2012 VE 30.06.2026 TARİHLERİ ARASINDA MAKUL SÜREDE YARGILANMA HAKKI İÇİN VERİLEN İHLAL KARARLARI
B-) RAYİÇ BEDELİN BELİRLENMESİ HANGİ ZAMANA GÖRE OLACAKTIR?
25 Aralık 2025 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yapılan değişiklik kapsamında, önalım davalarında tapuda gösterilen satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedelin esas alınması hususunda öncelikle rayiç bedelin ne olduğunun anlaşılması önemlidir.
Öyle ki Rayiç bedel, Türk Dil Kurumu'na (TDK) göre piyasa fiyatı anlamına gelir. Ticaret ve hukuk dilinde ise bir malın, gayrimenkulün veya hizmetin güncel piyasadaki normal alım satım değeri (piyasa ederi) demektir.
Anayasa Mahkemesinin kararında da yer verdiği üzere; 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 266. maddesinde rayiç bedelin, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeri olduğu belirtilmiştir. Bu itibarla ön alım hakkına konu taşınmazın/payın rayiç bedelinin güncel piyasa koşullarında taşınmazın konumu, ulaşım imkânları, altyapı hizmetleri, imar durumu, benzer taşınmazların emsal satış miktarları gibi unsurlarla belirlenen değer olduğu anlaşılmaktadır.
Öte yandan, uygulamada taşınmazların tapuda gösterilen satış bedelinin çoğu zaman gerçek satış bedelini yansıtmadığı ve bedelin daha düşük gösterilebildiği bilinmektedir. Ancak tapuda satış bedelinin gerçeğe uygun olarak gösterildiği durumlarda dahi rayiç bedelin belirlenmesi bakımından önemli sorunlar ortaya çıkabilecektir. Zira önalım hakkının kullanılmasına ilişkin dava açma süresi, noter aracılığıyla yapılan bildirimin üzerinden üç ay ve her hâlükârda satışın üzerinden bir yıl olarak düzenlenmiştir. Bununla birlikte, mahkemenin taşınmazın gerçek rayiç değerini belirleyebilmesi için çoğu durumda keşif yapılması, bilirkişi incelemesine başvurulması ve emsal taşınmazların değerlendirilmesi gerekecektir. Dolayısıyla satış tarihi ile keşif ve bilirkişi incelemesinin gerçekleştirileceği tarih arasında ne kadar süre geçeceği önceden öngörülememektedir. Bu süreçte taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar değişiklikleri, ekonomik koşullar, enflasyon, gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik ve bölgesel değer artışları nedeniyle rayiç bedelde ciddi farklılıklar meydana gelebilecektir.
Bu noktada asıl sorun, önalım hakkının doğduğu satış tarihindeki ekonomik koşullar ile mahkemece rayiç bedelin belirlendiği tarihteki ekonomik koşulların birbirinden farklılaşabilmesidir.
Böyle bir durumda, satış anında geçerli olan gerçek bedelin esas alınması yerine, yargılama sürecinde önemli ölçüde artmış bir bedelin davacıya yüklenmesi söz konusu olabilecektir. Bu da önalım hakkının kullanılmasını ekonomik açıdan güçleştirebileceği gibi, davanın açıldığı tarihte öngörülemeyen bir mali yükün hak sahibi üzerinde doğmasına neden olabilecektir. Dolayısıyla rayiç bedelin hangi tarih esas alınarak belirleneceği, yapılan kanuni değişikliğin uygulamada doğuracağı en önemli tartışma konularından biri olacaktır.
Zira taşınmazın değerinde zaman içerisinde meydana gelen artış veya azalışlar, tarafların mülkiyet hakkını ve davanın ekonomik sonuçlarını doğrudan etkileyebilecektir. Bu sebeple, rayiç bedelin esas alınacağı tarihin doğru belirlenmesi, hem önalım hakkı sahibinin hem de payını devreden kişinin hukuki menfaatleri arasında adil bir denge kurulması bakımından önem arz etmektedir.
Anayasa Mahkemesinin anılan kararında da bu hususun Anayasaya aykırı olduğu çok açık bir biçimde anlatılmıştır.
‘’49. Bu itibarla yasal ön alım bedelinin paydaş ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış bedeli olmaması hâlinde ön alım hakkına konu satış sözleşmesinin şartları değişerek farklı bir satış ilişkisine dönüşeceği açıktır. Kural, tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedelini esas almayıp payın bedelinin rayiç değer üzerinden mahkemece belirlenmesini öngörmek suretiyle tarafların iradesini ortadan kaldırmaktadır. Böylece, satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedel yerine mahkemenin tespit edeceği bedel üçüncü kişi alıcıya ödenecektir. Ön alım hakkı sahibince, üçüncü kişi alıcının satıcıya ödediği bedelden daha farklı bir bedelin üçüncü kişi alıcıya ödenmesi, üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine yol açabileceği gibi taraflarca kararlaştırılan satış bedelinin yargılama sürecinde belirlenen rayiç bedelin üzerinde olması hâlinde üçüncü kişi alıcının haksız yere zarara uğramasına da sebebiyet verebilir. Satıcının ekonomik tercihlerini etkisiz kılan bu yöntem, ön alım hakkı sahibini de üçüncü kişi alıcıya ödeyeceği bedelin ne kadar olacağı hususunda belirsiz bir konuma sokmaktadır. Zira ön alım hakkı sahibinin ne kadar bedel ödeyeceği ancak yargılamanın sonunda belirli hâle gelmektedir.
50. Sonuç olarak satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran, üçüncü kişi alıcının haksız yere kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açan ve ön alım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma sokan kuralla, hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulduğu söylenemez. Dolayısıyla kural devletin, mülkiyet hakkından kaynaklanan pozitif yükümlülükleriyle bağdaşmamaktadır.
51. Açıklanan nedenlerle kural, Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırıdır. İptali gerekmektedir.’’
2.) ANAYASA MAHKEMESİNİN BU KARARINDA , 4721 SAYILI KANUNUN 734 ÜNCÜ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASINDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN DERDEST DAVALAR İÇİNDE UYGULANMASI HÜKMÜ DE ANCAK 9 AY SONRA İPTAL OLACAK ŞEKİLDE İPTAL EDİLDİ.
Önalım davalarında rayiç bedelin esas alınması, yalnızca taşınmazın değerinin hangi tarihe göre belirleneceği bakımından değil, davacının dava açarken karşılaşacağı mali yükümlülükleri önceden öngörebilmesi bakımından da önemli sorunları beraberinde doğurmaktadır. Zira dava açılırken yatırılması gereken harç, kural olarak dava konusu taşınmazın değeri üzerinden hesaplanmaktadır. Ancak yeni düzenleme kapsamında esas alınacak rayiç bedelin mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda belirlenmesi söz konusu olduğunda, davacının dava açtığı tarihte hangi bedel üzerinden harç yatırması gerektiği hususu belirsiz hâle gelmektedir.
Bu durum, hukuki güvenlik ve belirlilik ilkeleri bakımından değerlendirilmelidir. Çünkü bir kişinin mahkemeye başvurmadan önce karşılaşacağı harç ve yargılama giderlerini makul ölçüde öngörebilmesi, mahkemeye erişim hakkının etkin kullanılması açısından önemlidir. Davacının dava açarken yatırması gereken harcın hangi değer üzerinden hesaplanacağını bilememesi, dava açma kararını ekonomik açıdan güçleştirebileceği gibi, yargılama sırasında belirlenecek rayiç bedel nedeniyle başlangıçta öngörmediği ek harç yükümlülükleriyle karşılaşmasına da neden olabilecektir.
Özellikle taşınmazın gerçek piyasa değerinin yüksek olduğu bölgelerde, rayiç bedel ile tapuda gösterilen satış bedeli arasındaki farkın önemli boyutlara ulaşması mümkündür. Bu nedenle yeni düzenlemenin uygulanmasında yalnızca mülkiyet hakkı ve önalım hakkı sahibi arasındaki menfaat dengesi değil, davacının dava açma aşamasındaki mali yükümlülüklerini önceden belirleyebilmesi de gözetilmelidir. Aksi hâlde, önalım hakkı kanunen tanınmış olmakla birlikte, bu hakkın kullanılabilmesi öngörülemeyen ve yüksek miktarlara ulaşabilen yargılama giderleri nedeniyle fiilen zorlaşabilecektir.
Sonuç olarak, önalım davalarında rayiç bedelin esas alınmasına ilişkin düzenleme değerlendirilirken, davacının mahkemeye erişim hakkının yalnızca şeklen değil, ekonomik açıdan da güvence altına alınması gerektiği göz ardı edilmemelidir. Davacının dava açarken yatırması gereken harç ve yargılama giderlerini önceden öngörebilmesi, hukuki güvenlik ve belirlilik ilkelerinin yanı sıra mahkemeye erişim hakkının etkin biçimde kullanılabilmesi bakımından da önem taşımaktadır. Hukuken tanınan bir hakkın kullanılmasının, dava açan kişi bakımından öngörülemeyen mali külfetlere bağlanması, düzenlemenin uygulamada doğurabileceği en önemli sorunlardan biri olarak karşımıza çıkmaktadır.
Anayasa Mahkemesi söz konusu düzenlemeyi iptal etmiş olsa da iptal kararının yürürlüğe girmesini dokuz ay sonraya ertelemektedir. Yani 6 Ağustos 2027 tarihine kadar mevcut rayiç bedel düzenlemesi yürürlükte kalmaya devam edecektir. Bu tarihten sonra ise iptal edilen hüküm yürürlükten kalkacaktır. Ancak geçmişte uygulanan satış bedeli esasının kendiliğinden yeniden yürürlüğe girmeyecektir. Yeni bir kanuni düzenleme yapılması gerekliliği gündeme gelecektir.
Bu nedenle, kanun koyucunun ‘’satış bedeli ‘’ ve ‘’ rayiç bedel ‘’ kelimelerinin yerine hangi düzenlemeyi getireceği özellikle 6 Ağustos 2027 ‘ya kadar devam edecek davaların durumu için hangi bedelin esas alınacağı, önümüzdeki süreçte hukuk dünyasının önemli tartışma başlıklarından biri olacaktır. Zira bu 9 aylık süreçte kanunda yeni bir düzenleme yapılana kadar mahkeme rayiç bedeli belirler ve davacıya kesin süre verirse, davacı bu bedeli ve tapu masraflarını mahkemeye depo etmek zorunda kalacaktır. Depo edip nemalandıramadığı durumda davası ret olacaktır.
Öyle ki 25.12.2025 tarihinden önce satılmış bir taşınmazın dava açma süresi 2 yıl olduğundan 26.12.2026 tarihine kadar açılabilecek davalarda, rayiç bedel düzenlemesi tarafların arasındaki hukuki dengeyi oldukça bozacağı anlaşılmaktadır.
Örneğin, Mahmut Bey , taşınmaz hissesini 30.12.2023 tarihinde 1 milyon liraya satın almıştır. Hissedar Osman Bey’e de noter aracılığıyla ihtarname çekmemiştir. Ancak Osman Bey bir şekilde öğrenip tapudan bilgileri sorgulamış ve 2 yıl içinde tapudaki satış bedelini ödeyerek davasını 24.12.2025 ‘te açmıştır. Osman Bey aşırı şanslı bir insan olduğundan davanın ilk celsesi de 2026 Martta olmuş ve ilk celseden de karara çıkmış ve en iyi ihtimalle 2027 Martta istinaftan döndüğü düşünüldüğünde söz konusu rayiç bedel hesaplaması için davacı Osman’a bilirkişi ücreti de yükletilecektir.
Mahkeme ise aynı hissenin rayiç değerini 25.12.2025 ‘ten önce açılan bir dava olduğuna göre rayiç bedel tarihini değerini 25.12.2025 te ki değerine göre belirleyecektir. Örneğin 10 milyon 800 bin lira olarak belirler ise; Bu durumda önalım hakkını kullanan diğer hissedar, alıcının gerçekte ödediğinden çok daha yüksek bir tutarı ödemek zorunda kalabilecektir. Üstelik aradaki fark, hisseyi satın alan kişiye ekonomik avantaj sağlayabilecektir. Tabi ki tersi de mümkündür. Alıcının ödediği bedelden daha düşük bir rayiç değer belirlenmesi hâlinde bu kez alıcı zarara uğrayabilecektir. Ama ülkemizde taşınmaz satışlarında harç ve masrafları düşük ödemek için tapu işlemlerinde satış bedeli oldukça düşük gösterilmektedir.
Yapılan Kanuni düzenlemeye derdest davaların dahil edilmesi birçok kişinin hak kaybına uğrayacağı kanaati uyandırmaktadır. Öyle ki dava açarken kanunda bulunmayan bir hüküm sebebiyle var olan hakkını maddi yetersizlikler nedeniyle kaybetme durumu söz konusu olacaktır. Yine aynı örnekten Osman Bey bu taşınmazın 1 milyon liraya satıldığını düşünerek açtığı davada, bu 9 aylık süre içerisinde hakimin belirlediği rayiç bedel olan 10 milyon 800 bin lirayı tamamlamak için yatırması gereken 9 milyon 800 bin TL tamamlama harcını yatıramazsa davası reddedilecektir. Osman Bey kanundan kaynaklanan ön alım hakkını yine kanundan kaynaklı olarak kullanamayacaktır.
11. Yargı Paketindeki değişiklik öncesi dava açmış olan kişilerin davaları 06.08.2027 tarihinden önce kesinleşmez ise iptal kararından yararlanma imkanları olabilecektir. Ancak yine söylediğimiz gibi 2023 yılında 1 milyon liraya satıldığını düşünerek açılmaya karar verilmiş davada enflasyon farkı koyulmuş olsa bile taşınmaz satış bedelinin düşük gösterilmiş olma ihtimali oldukça olası ve yaygındır. Hukuki güvenilirlik hakkı her halükarda ihlal edilecektir.
Anayasa Mahkemesinin kararındaki değerlendirmesinde temel mesele, mülkiyet hakkı ve taraflar arasındaki adil dengeydi. Önalım hakkı, üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarının önalım hakkı sahibi tarafından aynen üstlenilmesi esasına dayanmaktadır. Bu hak, satış sözleşmesinin tüm koşulları korunmak suretiyle önalım hakkı sahibinin üçüncü kişi alıcının yerine geçmesini sağlamaktadır.
Anayasa Mahkemesi, tarafların kararlaştırdığı satış bedelinin yerine mahkemenin belirlediği piyasa değerinin geçirilmesinin satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi arasındaki menfaat dengesini bozabileceğini değerlendirerek rayiç bedel uygulamasının iptaline karar verdi. 06.08.2027 tarihine kadar kanun koyucunun bu boşluğu nasıl dolduracağı merak konusu olarak kalmaktadır.
Zira , bir kişinin mülkiyet hakkı korunurken başka bir kişinin aynı hakkının ölçüsüz biçimde zedelenmesi kabul edilemez.
Burada dikkat edilmesi gereken çok önemli bir ayrıntı bulunuyor.
HİSSELİ TAŞINMAZ SAHİPLERİ NELERE DİKKAT ETMELİ?
Önalım hakkı sınırsız bir hak değildir. Kanunda belirlenen süreler içerisinde kullanılmadığında kaybedilir. Mevcut düzenlemeye göre satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içerisinde önalım hakkının kullanılması gerekir.
Ancak 25 Aralık 2025 tarihinden önce gerçekleştirilen satışlarda, önceki düzenlemede yer alan iki yıllık üst süre uygulanmaya devam etmektedir.
Öte yandan davayı açmak tek başına yeterli değildir. Yürürlükteki düzenlemeye göre mahkemenin belirlediği bedelin ve ilgili tapu giderlerinin verilen kesin süre içerisinde yatırılması da büyük önem taşımaktadır.
Anayasa Mahkemesinin bu kararı, yalnızca hisseli taşınmazların hangi bedelle satın alınacağını ilgilendiren teknik bir hukuk tartışması değildir. Kararın merkezinde, hukuk devletinin en temel ilkelerinden biri bulunmaktadır: Adalet, yalnızca hakkını arayan kişiyi değil, o hakkın kullanılmasından etkilenen diğer kişileri de korumalıdır. Kanun koyucunun önündeki mesele artık yalnızca yeni bir bedel belirleme yöntemi oluşturmak değil; satıcının, alıcının ve önalım hakkı sahibinin mülkiyet hakkını birlikte gözeten, öngörülebilir ve hakkaniyetli bir sistem kurmaktır. Çünkü hukukun amacı, bir kişiye hak tanırken başka bir kişiyi haksızlığa uğratmak değil, çatışan haklar arasında adil bir denge sağlamaktır.
Av. ÇİĞDEM ÇETİN
KAYNAKÇA
· 25.12.2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (11. Yargı Paketi)
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/12/20251225-33.htm
https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2026/11/20261106-4.pdf
· ADLİ SİCİL İSTATİSTİK GENEL MÜDÜRLÜĞÜ 2025 ADALET İSTATİKLERİ
https://adlisicil.adalet.gov.tr/Home/SayfaDetay/adalet-istatistikleri-yayin-arsivi
· ADALET BAKANLIĞI / YARGI REFORMU STRATEJİSİ EYLEM PLANI 2025-2029
https://sgb.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/12052025165454YARGI%20REFORMU%20STRATEJ%C4%B0S%C4%B0%20EYLEM%20PLANI%202025-2029.pdf
· HUKUKİ HABER / Ön Alım Hakkına Konu Payın Bedelinin Rayiç Değer Üzerinden Mahkemece Belirlenmesini Öngören Kurala İlişkin İtiraz Başvuruları ve İptal Davası Hakkında Karar
