Son dönemde gayrimenkul ve vergi hukukunun en sıcak gündem maddelerinden biri, Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden yapılan kısa süreli konut kiralamalarıdır. "Airbnb Kanunu" olarak bilinen 7464 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte, Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi alma zorunluluğu getirildi. Ancak düzenlemenin uygulamadaki yansıması, niyet edilenden çok farklı bir alana kaydı. İzin belgesi alarak kanuna uyum sağlamak isteyen vatandaş, devlet tarafından işletme sahibi olarak sayıldı ve geriye dönük vergi cezalarıyla karşı karşıya kaldı.

Normal şartlarda bir ev sahibinin bu kiralamadan elde ettiği parayı kira geliri (GMSİ) olarak beyan edip vergisini ödemesi gerekiyordu. Ancak son uygulamalarla Maliye, evini kiraya veren vatandaşa adeta otel işletiyormuş muamelesi yapmaya başladı ve insanları ticari kazanç mükellefi, yani bir nevi dükkan/işletme sahibi saydı. Gelinen noktada ev sahipleri uygulamada iki yoldan birini tercih etmek zorunda kalıyorlar. Ya bakanlıktan izin belgesi almadan hareket edip geliri kira geliri olarak bildirecekler ve belgesiz kiralama cezası riskini alacaklar; ya da izin belgesi alıp Maliye’nin haksız yere açtığı ticari mükellefiyetle bir nevi işletme sahibi sayılarak bitmek bilmeyen beyanname yükleriyle ve geriye dönük vergi cezalarıyla boğuşacaklar.

Örneğin, yazın boş duran yazlığını sadece 2-3 aylığına kiraya verip değerlendirmek isteyen bir vatandaşın, sırf bu kısa süreli kiralama yüzünden işletme sahibi sayılması ne kadar makuldür? Ev sahibi, idarenin bu yaklaşımı sebebiyle sanki tam zamanlı bir işletme açmış gibi vergi kaydı yaptırmak, muhasebeci tutmak, her ay KDV ve stopaj beyannameleri vermek gibi ağır bir yükün altına girmek zorunda bırakılmaktadır.

Maliye Bakanlığı, vergi dairelerinin uygulamalarıyla, izin belgesi alan veya kısa sürelerle sık müşteri sirkülasyonu sağlayan ev sahiplerini doğrudan ticari kazanç mükellefi saymaya başladı. Bunun doğal sonucu olarak vatandaşlara geriye dönük ticari mükellefiyetler açıldı. KDV beyannamesi verilmediği gerekçesiyle %20 oranında KDV tarhiyatları uygulandı, gelir vergisi, geçici vergi ve vergi ziyaı ile özel usulsüzlük cezaları kesildi.

Peki, mülkünü eşyalı olarak kısa süreliğine kiraya veren bir vatandaş, sırf yılda birden fazla kişiye evini açtı diye bir otelci ya da tacir haline mi gelir? İşte hukuki uyuşmazlığın özü tam da burada bulunuyor.

Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) ile Ticari Kazanç Ayrımı

Gelir Vergisi Kanunu uyarınca, bir gayrimenkulün kiralanmasından elde edilen gelir kural olarak Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) yani kira geliridir. Bir kazancın Ticari Kazanç sayılabilmesi için ise ortada otel, pansiyon veya apart işletmeciliğinde olduğu gibi unsurları netleşmiş bir ticari organizasyon bulunmalıdır.

Danıştay ve İdare/Vergi Mahkemelerinin son dönemde önüne gelen uyuşmazlıklarda verdiği kararlar, idarenin bu ezberini bozacak nitelikte. Danıştay ve vergi mahkemeleri özetle şu ilkelerin altını çizmektedir.

Danıştay 3. Dairesi, 2024/6160 E. 2025/1856 K. Sayılı ilamı

“…Davacının taşınmazlarının kiraya verilmesinden elde ettiği gelirinin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerekmektedir. Belirtilen türde bir ticari organizasyon dahilinde olmaksızın salt daha fazla gelir elde etmek amcıyla taşınmazların ... adlı platform üzerinden günlük, haftalık veya aylık olarak kiraya verilmesi elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmeyeceğinden…davalı idarenin temyiz isteminin ise bu nedenle reddi gerekmiştir.”

1-) İzin Belgesi Mükellef Yapmaz: 7464 sayılı Kanun uyarınca alınan Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi, idari ve kolluk denetimini sağlamaya yönelik bir belgedir. Tek başına vatandaşı ticari kazanç mükellefi yapmaz.

2-) Kira Süresi ve Müşteri Sayısı Kriteri: Bir evin yılda 1 kişiye 12 aylığına kiralanması ile 15 farklı kişiye 5'er günlük kiralanması arasında, kazancın hukuki niteliği bakımından bir fark yoktur. Sırf müşteri çeşitliliği fazla ve kiralama süresi kısa diye kiralama faaliyeti ticari organizasyona dönüşmez.

3-) Ek Hizmet Kriteri: Evi eşyalı teslim etmek, elektrik/su faturasını ödemek veya misafir çıkışında temizletip yeni çarşaf sermek evi kiraya hazır tutma eylemleridir. Bu fiiller ticari organizasyon sayılmaz. Ancak binada resepsiyon kurulması, misafir içerideyken her gün oda servisi veya kahvaltı verilmesi gibi otelcilik hizmetleri sunuluyorsa ticari kazançtan söz edilebilir.

Nitekim idare ile yargı arasındaki bu yaklaşım farkı, son gelişmelerle hukuki bir çıkmaza dönüşmüştür. Gelir İdaresi Başkanlığı, 24 Ocak 2025 tarih ve 7877 sayılı Genel Yazısı ile vergi dairelerine talimat vererek izin belgesi alan ev sahiplerinin otomatik olarak ticari mükellef sayılması yönündeki tutumunu sürdürmek istemiştir. Ancak uyuşmazlık konusunu Danıştay 3. Dairesi, 2025/2792 E. sayılı dosyadaki 27 Ekim 2025 tarihli kararı ile söz konusu Genel Yazı’nın ev sahiplerini doğrudan ticari kazanç mükellefi sayan ilgili kısımlarının yürütmesinin durdurulmasına karar vermiştir. Danıştay bu kararıyla, idarenin genel yazılarla kanunun önüne geçemeyeceğini ve somut bir otelcilik hizmeti sunulmadıkça ev sahiplerinin zorla ticari mükellef sayılamayacağını bir kez daha göstermiştir.

Ayrıca, vergi mahkemelerinin KDV oranlarına ilişkin verdiği kararlarda, idarenin ısrarla uyguladığı %20'lik KDV oranının aksine konaklama hizmetlerindeki indirgenmiş KDV oranının %10 esas alınması gerektiği yönündeki iptal kararları da ev sahipleri lehine önemli bir argüman oluşturmaktadır. Nitekim İstanbul 10. Vergi Mahkemesi’nin E. 2024/1513, K. 2025/162 sayılı kararında vurgulandığı üzere, bir an için faaliyet konaklama sayılsa dahi uygulanacak KDV oranı %20 değil, konaklama hizmetlerine uygulanan indirimli oran yani %10 olmak zorundadır.

Vatandaşın / Ev Sahibinin Hukuki Hakları Nelerdir?

Geriye dönük ihbarnameler, e-hacizler ve cezalarla karşılaşan ev sahiplerinin panikle yanlış adımlar atmaması, hukuki haklarını doğru süreler içinde kullanması hayati önem taşır:

1. Hak düşürücü süreye dikkat edin. Vergi/ceza ihbarnamesinin tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde yetkili Vergi Mahkemesinde dava açılmalıdır. Sürenin kaçırılması, usulen işlemin kesinleşmesine yol açar.

2. Uzlaşma tuzağına düşmeyin. İdarenin sunduğu Uzlaşma Komisyonu seçeneği cazip görünebilir ancak uzlaşma tutanağı imzalandığı takdirde dava açma hakkı tamamen kaybolur. Önemli yargı kararları varken uzlaşmak yerine iptal davası açmak çok daha avantajlıdır.

3. Yürütmenin durdurulmasını ve işlemin iptalini talep edin. Dava dilekçesinde, faaliyetin bir otelcilik organizasyonu taşımadığı, herhangi bir ek hizmet kahvaltı, günlük temizlik, resepsiyon sunulmadığı vurgulanmalıdır. İdare tarafından tesis edilen mükellefiyet kaydının silinmesi ile kesilen vergi ziyaı, KDV ve özel usulsüzlük cezalarının iptali ve yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

4. Mükellefiyetin silinmesi başvurusu yapın. Hali hazırda idare tarafından adına ticari mükellefiyet açılmış ve aylık KDV/geçici vergi yükü altına girmiş ev sahipleri, Danıştay ve Vergi Mahkemesi emsal kararlarını gerekçe göstererek Vergi Dairesi'ne ticari mükellefiyetin terkini talepli dilekçe vermeli, ret cevabı gelmesi halinde bu ret işlemine karşı da dava yoluna başvurmalıdır.

Özetlemek gerekirse,

Mülkiyet hakkının doğal bir sonucu olarak gayrimenkulünü değerlendiren vatandaşın, mevzuattaki boşluklar veya idarenin dar yorumları sebebiyle birer dükkan sahibi mükellef haline getirilmesi hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmamaktadır. Vergi Mahkemeleri ve Danıştay, ticari organizasyon bulunmayan durumları GMSİ sınırları içerisinde değerlendirerek bu yanlış uygulamaya yavaş yavaş dur demektedir. Ev sahiplerine düşen en büyük görev ise idarenin haksız işlemlerine karşı yasal süresi içinde, emsal kararlar ışığında idari yargı yoluna başvurmaktır.

Av. Emirhan ALTUNTAŞ