Arazi ve arsa düzenlemesi, bölgeye ilişkin imar planının uygulanması amacıyla, bu plan kapmasında bulunan gayrimenkullerin maliklerinin rızası aranmaksızın ve imar durumlarına bakılmaksızın birleştirilmesi ve gerekli kesintiler yapıldıktan sonra eski sahiplerine yeniden dağıtılmasına yönelik genel düzenleyici işlemdir. Temel dayanağı İmar Kanunu’nun 18. Maddesidir. Söz konusu işlemin asli amacı inşaata elverişli imar parseli üretmektir.
Söz konusu idari işlem Belediye encümenince karar altına alınır ve İmar Kanunu’nun 8. Maddesi uyarınca 30 gün süreyle askı panosunda ilan edilir. İşleme karşı 30 günlük askı süresi içerisinde itiraz edilebileceği gibi askı süresinin bitiminden itibaren 60 gün içerisinde de İdare Mahkemelerinde, işlemin iptali için iptal davası ikame edilebilecektir. Bu sebeple imar planının iptali için dava açmadan önce belediye veya İl Özel İdaresine (Valiliğe) itiraz etmek, dava şartı değildir. Eğer itiraz edilmeden doğrudan dava yoluna başvurulacaksa; imar planları askıdan indikten sonra 60 gün içerisinde dava açılabilir. İmar planları henüz askıdayken dava açılması mümkün değildir.
Askı süresi içerisinde işlemi yapan kuruma yazılı olarak itiraz edilmişse, ret kararının ilgilisine yazılı olarak bildirilmesinden itibaren 60 gün içerisinde de dava açılabilir. Yine zımmı ret süresi geçtikten sonra da 60 gün içerisinde İdare Mahkemesinde işlemi yapan kuruma karşı dava açılabilir.
2. Muhtemel Hukuka Aykırılık Sebepleri
2.1. İmar Planı Bulunmayan Yerlerde Veya İmar Planına Aykırı Olarak Yapılması
Parselasyon işlemi, bir uygulama işlemi niteliğindedir. Bu sebeple sadece uygulama imar planı bulunan yerlerde ve bu plana uygun olarak yapılabilir. Bu sebeple işlem uygulanacak alanda öncelikle 1/1000 ölçekli imar planı yapılması ve bu plana uygun olarak 18. madde uygulaması yapılmalıdır. (Danıştay 6. Dairesi 2003/1709 E. Ve 12.01.2004 Tarihli Karar)
Parselasyon planı, uygulama imar planındaki çizim, kararlar, alan fonksiyonları ve plan notlarına birebir uymak zorundadır. İmar planının yargı merciince iptal edilmesi halinde, ona dayanılarak yapılan 18. madde uygulaması da hukuki dayanaktan yoksun kalır ve iptali gerekir.
2.2. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Hesabında Yapılan Usulsüzlükler
Düzenleme ortaklık payı; yol, meydan, park, otopark, ibadet yeri, okul gibi umumi hizmet alanları için maliklerden bedelsiz olarak alınan paydır. İmar Kanunu’nun 18. Maddesi gereği alınabilecek azami oran %45’tir. Bu oranın üzerinde kesinti yapılması açıkça hukuka aykırı olacağı gibi düzenleme alanındaki tüm parsellerden eşit oranda DOP kesintisi yapılması esastır. Bazı parsellerden %20, diğerlerinden %45 kesinti yapılması eşitlik ilkesini ihlal eder. Bu kesinti yalnızca kanunda belirtilen hizmet alanları için kesilebilir. İdarenin özel mülkiyetine geçirmek üzere kesinti yapması hukuka aykırıdır.
Taşınmazdan daha önceki bir imar uygulaması veya rızaen terk / ifraz işlemi esnasında kesinti yapılmışsa, yeni uygulamada ancak eski kesinti ile yeni oran arasındaki fark kadar (toplamda %45’i geçmeyecek şekilde) ilave DOP kesilebilir.
2.3. Dağıtım ve Tahsis İlkelerinin İhlali
Düzenleme sonrası arsa maliklerine yapılacak tahsislerde keyfilik hukuka aykırıdır. İmar Kanunu’nun 18. Maddesi uyarınca malike ilk olarak kendi kök parselinin bulunduğu yerden veya yakınından imar parseli verilmelidir. Zorunlu ve teknik bir engel bulunmadıkça kök parselden uzak, eşdeğer olmayan, değeri düşük bir alandan tahsis yapılması hukuka aykırıdır. Yine idarenin kamuya taşınmaz kazandırılması amacıyla veya başka parsellerde bulunan idare hisselerinin birleştirilmesi amacıyla parselasyon yapılması hukuka aykırı olacaktır.
Parselasyon işlemi yapılırken mümkün olduğunca müstakil parsel verilmeli, müstakil yapılmaya elverişli parsel sahibini teknik zorunluluk olmaksızın başkalarıyla hisseli hale getirmek hukuka aykırıdır.
Yine kanunun amacı yapılaşmaya elverişli parsel oluşturmak olduğundan, işlem sonrası yapılaşmaya elverişli parseller oluşturulmalı, üzerinde yapı yapmaya elverişsiz, sorunlu artık parsel oluşturulmamalıdır.
2.4. Şekil ve Usul Kurallarına Uyulmaması
Söz konusu kararların Belediye sınırları içerisinde belediye encümeni, belediye sınırları dışında ise İl Encümeni tarafından alınması zorunlu olup, yetkisiz kurum ve organlarca alınan kararlar geçersiz olacaktır.
Av. Ali Anıl ÖZBAĞ
