Kentsel dönüşüm süreci, bir kooperatif açısından yalnızca mevcut yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesinden ibaret değildir. Özellikle yapı kooperatiflerinde dönüşüm süreci; kooperatifler hukuku, taşınmaz hukuku, kat mülkiyeti hukuku, imar mevzuatı ve 6306 sayılı Kanun hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren çok aşamalı bir hukuki süreçtir.

Bu nedenle kooperatifin kentsel dönüşüme girmesi söz konusu olduğunda, ilk olarak kooperatifin hukuki yapısının ve taşınmaz üzerindeki mevcut mülkiyet durumunun ortaya konulması gerekir.

Kooperatifin türü ve ana sözleşmesi ilk olarak incelenmelidir

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk aşamasında kooperatifin hangi tür kooperatif olduğu belirlenmelidir. Özellikle konut yapı kooperatifleri ile diğer yapı kooperatiflerinin hukuki yapıları ve faaliyet amaçları dikkate alınmalıdır.

Bunun yanında kooperatifin ana sözleşmesi mutlaka incelenmelidir. Çünkü ortakların hakları, bağımsız bölümlerin tahsisi, yönetim kurulunun yetkileri, genel kurulun görevleri ve kooperatifin amacına ulaşmasına ilişkin hükümler ana sözleşmede düzenlenmektedir.

Bu aşamada kooperatifin ticaret sicil kayıtları, ortaklar listesi, geçmiş genel kurul kararları, yönetim kurulu kararları ve mali kayıtları da birlikte değerlendirilmelidir.

Taşınmazın tapu durumu belirlenmeden dönüşüm sürecine başlanmamalıdır

Kooperatiflerde kentsel dönüşüm bakımından en önemli konulardan biri, taşınmazın tapuda kimin adına kayıtlı olduğudur.

Taşınmazın tamamı kooperatif adına kayıtlı olabilir. Kat irtifakı kurulmuş olabilir. Kat mülkiyetine geçilmiş olabilir veya bağımsız bölümler doğrudan ortaklar adına tescil edilmiş olabilir.

Bu ihtimallerin her birinde izlenecek hukuki yol farklılaşabilir.

Bu nedenle tapu kayıtları incelenirken yalnızca “kat irtifakı var mı?” sorusunun cevaplanması yeterli değildir. Kat irtifakının bulunup bulunmadığının yanı sıra bağımsız bölümlerin kimin adına kayıtlı olduğu, arsa paylarının nasıl belirlendiği ve taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz, şerh veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı da tespit edilmelidir.

Ferdileşme konusu ayrıca değerlendirilmelidir

Kooperatiflerde kentsel dönüşüm sürecinde en çok karşılaşılan konulardan biri ferdileşmedir.

Ancak ferdileşmenin her kooperatif bakımından aynı şekilde ve aynı zamanda yapılması gerektiği söylenemez. Öncelikle ortakların kooperatifteki ortaklık payları ile kendilerine tahsis edilen bağımsız bölümler arasındaki ilişkinin ortaya konulması gerekir.

Özellikle kooperatif taşınmazı henüz kooperatif adına kayıtlıysa, bağımsız bölümlerin ortaklara nasıl tahsis edildiği, arsa paylarının nasıl belirlendiği ve mevcut tapu durumunun ne olduğu incelenmelidir.

Bu nedenle “kat irtifakı var, hemen ferdileşme yapılmalıdır” şeklinde otomatik bir yaklaşım doğru değildir. Ferdileşmenin dönüşümden önce mi, dönüşüm sürecinde mi yoksa farklı bir aşamada mı yapılmasının hukuken ve ekonomik olarak daha uygun olduğu somut olay üzerinden belirlenmelidir.

Ferdileşme yapılacaksa genel kurul kararının da açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde hazırlanması gerekir. Hangi işlemlerin yapılacağı, yönetim kuruluna hangi yetkilerin verileceği ve tapu işlemlerinin nasıl yürütüleceği mümkün olduğunca açık şekilde ortaya konulmalıdır.

6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm süreci

Kooperatif genel kurulunun “taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamına alınmasına” karar vermesi tek başına taşınmazı 6306 sayılı Kanun kapsamına sokan işlem değildir.

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülecek süreç, taşınmazın ve yapının hukuki ve teknik durumuna göre belirlenir.

Riskli yapı söz konusu ise riskli yapı tespitinin yapılması, raporun kesinleşmesi, bildirim ve itiraz süreçlerinin tamamlanması, gerekli tapu işlemlerinin yapılması, tahliye ve yıkım aşamalarının yürütülmesi ve sonrasında yeni yapılaşmaya ilişkin uygulamaların gerçekleştirilmesi gerekir.

Dolayısıyla kooperatif genel kurulunda alınan kararlar ile 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen idari süreç birbirinden ayrılmalıdır.

Yıkım kararı ile 6306 süreci birbirine karıştırılmamalıdır

Kooperatif genel kurulunda mevcut yapının yıkılması ve kentsel dönüşüm sürecinin yürütülmesine ilişkin karar alınabilir. Ancak genel kurul kararı ile 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen riskli yapı ve yıkım sürecinin aynı hukuki işlem olmadığı unutulmamalıdır.

Bu nedenle dosyada hem kooperatif organlarının aldığı kararların hem de idari makamlar nezdinde yürütülen işlemlerin ayrı ayrı takip edilmesi gerekir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediği, maliklere gerekli bildirimlerin yapılıp yapılmadığı, itiraz sürecinin bulunup bulunmadığı ve yıkım işleminin hangi aşamada olduğu dönüşüm sürecinin sağlıklı yürütülmesi bakımından önem taşımaktadır.

Genel kurul kararları dönüşümün en önemli hukuki dayanaklarından biridir

Genel kurul gündeminin ve kararlarının yalnızca “kentsel dönüşüme karar verilmiştir” şeklinde genel ifadelerden oluşması ileride yetki ve temsil sorunlarına neden olabilir.

Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre riskli yapı süreci, yıkım, gerekli olması halinde ferdileşme, tapu işlemleri, yeni proje, ruhsat işlemleri, müteahhit seçimi, sözleşme yapılması, finansman, kira ve taşınma giderleri ile kurumlar nezdindeki işlemler konusunda hangi kararların alınacağı ve yönetim kuruluna hangi yetkilerin verileceği açıkça belirlenmelidir.

Özellikle müteahhit ile yapılacak sözleşmenin esasları genel kurul kararında mümkün olduğunca belirgin hale getirilmelidir.

Müteahhit seçimi yalnızca verilecek bağımsız bölüm sayısına göre yapılmamalıdır

Kentsel dönüşüm sürecinde kooperatif ortaklarının en fazla dikkat ettiği konulardan biri müteahhidin vereceği bağımsız bölüm veya paylaşım oranıdır. Ancak yalnızca ekonomik teklif üzerinden müteahhit seçmek ciddi riskler doğurabilir.

Müteahhidin mali gücü, daha önce tamamladığı projeler, devam eden projeleri, teknik yeterliliği ve finansal yükümlülükleri araştırılmalıdır.

Bunun yanında müteahhit sözleşmesi de ayrıntılı şekilde hazırlanmalıdır. İnşaatın süresi, teslim tarihi, gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar, kira ödemeleri, teminatlar, sigorta, ruhsat ve iskan süreçleri, teknik şartname, bağımsız bölüm paylaşımı, arsa paylarının durumu, fesih koşulları ve müteahhide yapılacak devirlerin hangi aşamalarda gerçekleştirileceği açıkça düzenlenmelidir.

Özellikle arsa paylarının veya bağımsız bölüm mülkiyetlerinin müteahhide hangi aşamada ve hangi şartlarla devredileceği, kooperatif açısından en önemli sözleşmesel güvencelerden biridir.

Kooperatifin borçları ve tapu üzerindeki takyidatlar araştırılmalıdır

Dönüşümden önce kooperatifin mali ve hukuki durumunun ortaya çıkarılması gerekir.

Kooperatifin banka kredileri, vergi ve SGK borçları, müteahhit borçları, ortaklara veya üçüncü kişilere olan borçları, devam eden icra takipleri ve davaları tespit edilmelidir.

Ayrıca taşınmazın tapu kayıtlarında bulunan ipotek, haciz, tedbir, şerh ve diğer takyidatlar da incelenmelidir.

Çünkü kooperatifin mevcut borçları ve taşınmaz üzerindeki takyidatlar, ferdileşme ve dönüşüm sonrasında yapılacak tapu işlemlerini doğrudan etkileyebilir.

Tapu harcı ve diğer masraflar işlem bazında değerlendirilmelidir

Kentsel dönüşüm sürecinde tapu işlemleri, noter işlemleri, belediye işlemleri, proje ve ruhsat giderleri, yıkım giderleri, taşınma ve kira giderleri gibi çeşitli maliyetler ortaya çıkabilir.

6306 sayılı Kanun kapsamında belirli işlemler bakımından çeşitli harç, vergi ve ücret muafiyetleri bulunmaktadır.

Özellikle ferdileşme, devir, tescil ve dönüşüm kapsamında gerçekleştirilecek işlemler bakımından hangi işlemin hangi hukuki düzenleme kapsamında bulunduğu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Bu nedenle dönüşümün başında yalnızca hukuki süreç değil, tapu ve maliyet planlaması da yapılmalıdır.

Kooperatiflerde kentsel dönüşüm neden profesyonel hukuki planlama gerektirir?

Kooperatiflerde kentsel dönüşüm, tek bir malik ile yürütülen dönüşüm sürecinden farklıdır.

Bir tarafta kooperatif ile ortak arasındaki hukuki ilişki, diğer tarafta taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkisi, ayrıca kooperatif ile müteahhit arasındaki sözleşmesel ilişki bulunmaktadır.

Bunlara 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen idari süreç, imar mevzuatı, kat mülkiyeti hükümleri ve tapu işlemleri de eklenmektedir.

Bu nedenle kooperatifin kentsel dönüşümünde yalnızca binanın yıkılması ve yeniden yapılması hedeflenmemeli; dönüşüm sonrasında ortaya çıkacak yeni mülkiyet yapısı, ortakların hakları, bağımsız bölümlerin dağılımı ve kooperatifin hukuki durumu birlikte planlanmalıdır.

Sonuç

Kooperatiflerde kentsel dönüşüm sürecinde doğru hukuki yol haritasının oluşturulması, sürecin en başında yapılacak ayrıntılı incelemeye bağlıdır.

Öncelikle kooperatifin türü ve ana sözleşmesi incelenmeli; ardından tapu kayıtları, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu, bağımsız bölümlerin kime ait olduğu, arsa payları, kooperatifin borçları ve taşınmaz üzerindeki takyidatlar belirlenmelidir.

Bundan sonra somut olayın özelliklerine göre riskli yapı ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreç, yıkım, gerekiyorsa ferdileşme, yeni proje, müteahhit seçimi ve sözleşme süreci planlanmalıdır.