Anayasa Mahkemesi, yasal önalım davalarında payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenlemeyi iptal etti. 16 Temmuz 2026 tarihli, E. 2026/23 ve K. 2026/162 sayılı karar, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. İptal hükümleri 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. Uygulamada bu iki tarih arasındaki ayrım özellikle önemli. Zira bir yandan mevcut depo yükümlülüğü sürerken diğer yandan iptal yürürlüğe girdiğinde hâlâ görülmekte olan davalarda bedelin hangi esasa göre belirleneceği sorusu ortaya çıkıyor. [1]

İptalin kapsamı ve gerekçesi

Paylı mülkiyete tabi taşınmazda bir paydaş, payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar yasal önalım hakkını alıcıya karşı dava açarak kullanabilir. 7571 sayılı Kanun’dan önce TMK m. 734/2, payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin nakden yatırılmasını öngörüyordu. 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklik, satış bedeli yerine hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli esas aldı. Rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri kesin süre içinde yatırılıyor, yatırılan tutar nemalandırılıyor ve hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödeniyor. Geçici m. 1/2, bu düzenlemeyi daha önce açılmış davalara da teşmil etti. [2]

AYM çoğunluğu, önalım hakkının, hak sahibinin mevcut satışın koşullarıyla üçüncü kişi alıcının yerine geçmesine dayandığını vurguladı. Mahkemece belirlenen rayiç değer gerçek satış bedelini aşarsa alıcı aradaki farktan yararlanabilir. Rayiç değer satış bedelinin altında kalırsa alıcının ödediği bedelin bir bölümü karşılıksız kalabilir. Çoğunluk, tarafların kararlaştırdığı bedelin yerine bu değerin konulmasının mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatler arasında adil dengeyi sağlayamadığı sonucuna vardı ve kuralı Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı buldu. Karşıoylarda ise eski sistemde enflasyonun ve tapuda gerçeğe aykırı bedel gösterilmesinin yol açtığı sorunlar öne çıktı. [1]

Mahkeme, rayiç bedel ibaresini esastan iptal etti. Bu ibarenin çıkarılmasıyla uygulanma imkânı kalmayan m. 734/2’nin geri kalanını ve geçici m. 1/2’yi de 6216 sayılı Kanun m. 43/4 uyarınca iptal kapsamına aldı. Böylece ikinci fıkradaki depo, kesin süre ve nemalandırma hükümleri de iptal kapsamına girdi. Yasal önalım hakkının dayanağı TMK m. 732, hak düşürücü süreleri düzenleyen m. 733 ve hakkın alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasını öngören m. 734/1 yürürlükteki yerini koruyor. [1][2]

Yürürlüğe kadar görülmekte olan davalar

Anayasa m. 153 ve 6216 sayılı Kanun m. 66/3 uyarınca verilen dokuz aylık süre içinde, araya yeni bir kanuni düzenleme girmedikçe, TMK m. 734/2 ile geçici m. 1/2 genel olarak uygulanmaya devam eder. Bu dönemde devam eden bir dosyada, iptal kararının yayımlanmış olması, bedelin satış bedeline çevrilmesini veya verilmiş depo süresinin kendiliğinden durmasını sağlamaz. Örneğin mahkeme payın rayiç bedelini 1,3 milyon TL olarak belirlemiş ve depo için kesin süre vermişse, payın 1 milyon TL’ye satıldığını ileri sürerek yalnızca bu tutarın yatırılması eksik depo sonucunu doğurabilir. Rayiç değer, tapu giderleri veya ara kararın içeriğine ilişkin itirazların dosyada süresinde ileri sürülmesi bu nedenle önemlidir. Somut norm denetimine başvuran mahkemeler bakımından ise Anayasa m. 152’nin, AYM kararına uyma yükümlülüğünü düzenleyen son cümlesi ayrıca değerlendirilmelidir. [1][3][4]

Dava açma süresi ile bedelin depo edilmesi için mahkemenin verdiği süre birbirinden ayrıdır. İptalin yürürlüğünü beklemek, TMK m. 733’teki hak düşürücü süreleri durdurmaz. Noter bildirimi üzerine işleyen üç aylık süre yanında, satış tarihinden başlayan üst süre de dikkate alınır. Bu üst süre 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda bir yıldır. Önceki satışlarda ise geçici m. 1/1 uyarınca eski iki yıllık üst süre uygulanır. Aynı dosyada satış tarihi, dava açma süresinde eski hükmün uygulanmasını gerektirirken bedel yönünden yürürlükteki rayiç bedel rejimi geçerli olabilir. [2]

6 Ağustos 2027 sonrasında derdest dosyalar

İptal yürürlüğe girdiğinde m. 734/2’nin 7571 sayılı Kanun’dan önceki metni kendiliğinden canlanmaz. AYM, önceki satış bedeli ibaresini 2023 tarihli kararında Anayasa’ya uygun bulmuştu. Bu karar, satış bedelini esas alan bir düzenlemenin anayasal açıdan mümkün olduğunu gösterir. İptal kararı ise 6 Ağustos 2027 sonrasında uygulanacak bedeli veya depo usulünü belirleyen yeni bir hüküm kurmuyor. [1][3][5]

Anayasa m. 153’teki geriye yürümezlik ilkesi uyarınca iptal, kesinleşmiş kararları tek başına ortadan kaldırmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun benimsediği genel yaklaşıma göre ise yürürlüğe giren iptal kararının henüz kesinleşmemiş hukuki durumlara etkisi dikkate alınır. Dolayısıyla ilk derece mahkemesinde veya kanun yolunda derdest kalan dosyalarda satış ve dava tarihleri kadar, depo ara kararının verilip verilmediği, bedelin yatırılıp yatırılmadığı ve hükmün kesinleşme durumu da önem taşır. Yeni bir kanun çıkarsa öncelikle geçiş hükümlerine bakılır. Yeni düzenleme yapılmazsa mahkemelerin bedel ve depo usulündeki boşluğu nasıl ele alacağı içtihatla açıklığa kavuşacaktır. Daha önce yatırılmış bedellerin tüm dosyalarda aynı şekilde tamamlanacağını veya iade edileceğini bugünden söylemek mümkün değildir. [1][3][4]

Yeni düzenlemede bedel ve geçiş hükümleri

Kanaatimce, yeni bir düzenlemenin hareket noktası üçüncü kişi alıcının ödediği gerçek satış bedeli olmalıdır. Bunun yanında resmî senetteki bedelin gerçeği yansıtmadığı iddialarının kim tarafından ve hangi delillerle ileri sürülebileceği açıklığa kavuşturulmalıdır. Satış ile tescil arasındaki değer kaybının nasıl ele alınacağı da ayrıca düzenlenmelidir. Ödeme yapıldıktan sonraki nemalandırma, satış ile depo arasındaki dönemde ortaya çıkan değer kaybını tek başına karşılayamaz. Bu iki döneme ilişkin kuralların ayrı kurulması, gerçek satış koşullarının korunması ile alıcının mülkiyet menfaatinin dengelenmesine yardımcı olabilir. [1][5]

Geçiş hükmünde, iptalin yürürlüğe girdiği tarihte derdest olan davaların hangi bedel esasına tabi olacağı, daha önce yatırılmış tutarların nasıl hesaba katılacağı ve gerekiyorsa ek depo veya iade işleminin nasıl yapılacağı açıkça düzenlenmelidir. Depo yükümlülüğünü yerine getirmiş tarafın konumu ile henüz depo ara kararı kurulmamış bir dosyanın aynı kurala tabi tutulup tutulmayacağı, uygulamadaki belirsizliği doğrudan etkiler.

Kaynaklar

[1] AYM, 16.07.2026, E. 2026/23, K. 2026/162, RG 06.11.2026, sayı 33422.

[2] TMK m. 732–734 ve geçici m. 1 ile 7571 sayılı Kanun m. 35–37, RG 25.12.2025, sayı 33118.

[3] Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m. 152 ve 153.

6216 sayılı Kanun m. 43/4 ve 66/3.

[4] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/422, K. 2024/370.

[5] AYM, 08.11.2023, E. 2023/77, K. 2023/190.