Zweckentfremdungsverbot Düzenlemelerinin Hukuki Çerçevesi

Zweckentfremdung, bir konutun sürekli veya olağan barınma işlevinden uzaklaştırılarak farklı amaçlarla değerlendirilmesini ifade etmektedir. Bu kapsamda kısa süreli turistik kiralama, ticari faaliyet yürütülmesi, konutun yıkılması veya uzun süre kullanılmadan bırakılması gibi durumlar gündeme gelebilmektedir.

Almanya'da bu alandaki hukuki düzenlemeler, eyaletlerin yetkilendirme ve mevzuat sistemine göre şekillenmektedir. Eyaletler, konut sıkıntısının bulunduğu bölgelerde yerel yönetimlere konutların amacı dışında kullanımını sınırlandırmaya yönelik düzenlemeler yapma imkânı tanımaktadır. Bu nedenle uygulamanın kapsamı, koşulları ve istisnaları ülke genelinde tek tip değildir.

Berlin, bu alandaki düzenlemelerin uzun süredir uygulandığı şehirlerden biridir. Konutların Amacına Aykırı Kullanılmasının Yasaklanmasına İlişkin Kanun (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, ZwVbG), 12 Aralık 2013 tarihinde yürürlüğe girmiş, Berlin genelindeki uygulama ise 1 Mayıs 2014 tarihinde başlamıştır.

Leipzig'de de benzer bir yerel düzenleme kabul edilmiştir. Satzung der Stadt Leipzig über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEVS) adıyla yürürlüğe giren yönetmelik, 1 Eylül 2024 tarihinden itibaren uygulanmaktadır.

Bunların yanı sıra Bavyera, Aşağı Saksonya, Kuzey Ren-Vestfalya, Bremen ve Baden-Württemberg gibi eyaletlerde de konutların amacı dışında kullanımının önlenmesine yönelik yasal düzenlemeler bulunmaktadır. Frankfurt ve Hannover gibi şehirlerde de yerel uygulamalara rastlanmaktadır.

Konutların Amacı Dışında Kullanılması Sayılan Durumlar

Zweckentfremdungsverbot kapsamında bir konutun hangi koşullarda barınma işlevinden çıkarılmış sayılacağı, ilgili eyalet ve belediye düzenlemelerine göre belirlenmektedir. Genel olarak aşağıdaki durumlar bu kapsamda değerlendirilmektedir:

- Konutun sürekli veya düzenli biçimde turistik amaçlarla ya da kısa süreli konaklamalar için kiraya verilmesi,

- Konutun ticari faaliyet veya serbest meslek faaliyeti yürütülen bir yere dönüştürülmesi,

- Konutun yıkılması,

- Konutun mevzuatta belirlenen süreyi aşacak şekilde kullanılmadan bırakılması.

Bu durumların değerlendirilmesinde, özellikle konutun ne kadar süreyle ve hangi amaçla kullanıldığı önem taşımaktadır. Örneğin Berlin'de bir konutun üç aydan uzun süre boş bırakılması, kural olarak amacı dışında kullanım kapsamında değerlendirilmektedir. Bununla birlikte tadilat veya yenileme çalışmaları nedeniyle kullanılamayan konutlar için on iki aya kadar özel bir istisna bulunmaktadır. Bu sürenin aşılması durumunda ilgili ilçe idaresinden (Bezirksamt) izin alınması gerekmektedir.

Leipzig'deki uygulamada ise farklı süreler esas alınmaktadır. Bir konutun on iki aydan uzun süre boş tutulması veya bir takvim yılı içerisinde on iki haftadan fazla kısa süreli kiralama ya da tatil amaçlı konaklamaya tahsis edilmesi, amacı dışında kullanım kapsamında değerlendirilmektedir.

Bu örnekler, Almanya'da konutların kullanımına ilişkin sınırlamaların şehirden şehre değişebildiğini göstermektedir.

Konut Sahiplerinin Yükümlülükleri ve İzin Gereklilikleri

Konut sahiplerinin, taşınmazlarını hangi amaçla ve ne kadar süreyle kullanabileceklerini belirlerken konutun bulunduğu yerde geçerli olan düzenlemeleri dikkate almaları gerekmektedir. Özellikle kiracının ayrılmasından sonra konutun uzun süre boş bırakılması veya yeniden kiralama öncesinde kapsamlı tadilat yapılması gibi durumlarda ilgili sürelerin aşılmaması önem taşımaktadır.

Mevzuatta öngörülen yasaklara aykırı hareket edilmesi halinde idari para cezaları uygulanabilmektedir. Berlin ve Hamburg'da bu cezalar 500.000 avroya, Leipzig'de ise 100.000 avroya kadar çıkabilmektedir.

Bununla birlikte, bir konutun kısa süreli olarak kiraya verilmesi her durumda amacı dışında kullanım olarak değerlendirilmemektedir. Örneğin işi nedeniyle geçici olarak başka bir şehirde bulunan bir kişinin konutunu birkaç aylığına kiraya vermesi, taşınmazın barınma işlevini koruması ve ilgili mevzuattaki koşulların sağlanması halinde kural olarak bu yasak kapsamında değerlendirilmemektedir.

Dolayısıyla hukuki değerlendirmede yalnızca kiralama süresine değil, kullanımın niteliğine ve ilgili yerel düzenlemede öngörülen koşullara da bakılması gerekmektedir.

Ekim 2026 İtibarıyla Kısa Süreli Kiralamalara İlişkin Avrupa Birliği Düzenlemesi

Almanya'da konutların amacı dışında kullanımının denetlenmesine ilişkin gelişmelerden biri de Avrupa Birliği'nin kısa süreli kiralama faaliyetlerine yönelik veri paylaşım düzenlemesidir.

Kısa süreli konaklama hizmetlerine ilişkin veri toplama ve paylaşımını düzenleyen 2024/1028 sayılı Avrupa Birliği Tüzüğü (EU-Verordnung), 20 Mayıs 2026 tarihi itibarıyla uygulanmaya başlanmıştır.

Tüzük kapsamında çevrim içi kısa süreli kiralama platformlarının, rezervasyon ve konaklama faaliyetlerine ilişkin belirli verileri yetkili kamu makamlarıyla paylaşması öngörülmektedir. Almanya'da bu verilerin iletilmesi için Federal Ağ Ajansı (Bundesnetzagentur) tarafından işletilen merkezi dijital sistem kullanılmaktadır.

Kısa süreli kiralama faaliyetlerinde kayıt numarası alınmasına ilişkin yükümlülük ise ilgili bölgede yetkili makamlar tarafından gerekli kayıt prosedürünün oluşturulmasına bağlıdır. Bu kapsamda kayıt numaraları, yetkili eyalet veya belediye makamlarınca verilmektedir.

Söz konusu düzenleme, kısa süreli kiralama faaliyetlerinin izlenebilirliğini artırmayı ve yetkili makamların denetim süreçlerinde kullanabilecekleri veri altyapısını oluşturmayı amaçlamaktadır.

Sonuç ve Değerlendirme

Almanya'da uygulanan Zweckentfremdungsverbot düzenlemeleri, konutların yalnızca yatırım veya gelir elde etme aracı olarak değil, aynı zamanda temel bir barınma ihtiyacını karşılayan yaşam alanları olarak değerlendirilmesini amaçlamaktadır. Özellikle konut arzının yetersiz olduğu bölgelerde, mevcut konutların turistik, ticari veya benzeri amaçlarla kullanılmasının sınırlandırılması ve uzun süre boş tutulmasının önlenmesi, konut stokunun korunmasına yönelik önemli bir politika aracı olarak öne çıkmaktadır.

Türkiye açısından değerlendirildiğinde, 100 gün ve daha kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin 7464 sayılı Kanun ile izin ve belgelendirme sistemi getirilmiştir. Bununla birlikte, söz konusu düzenleme esas olarak turizm amaçlı kısa süreli kiralamaları kapsamakta olup uzun süreli boş bırakılan veya başka ticari amaçlarla kullanılan konutlara ilişkin kapsamlı bir düzenleme niteliği taşımamaktadır. Bu yönüyle Türkiye'deki mevcut düzenleme ile Almanya'da uygulanan Zweckentfremdungsverbot sistemi, kapsam ve amaç bakımından farklılık göstermektedir.

Sonuç olarak Almanya'daki uygulama, konutların amacı dışında kullanılmasının sınırlandırılmasına yönelik hukuki mekanizmaların, konut stokunun korunması ve barınma amacıyla kullanılabilir durumda tutulması bakımından önemini ortaya koymaktadır. Bu yönüyle söz konusu uygulama, Türkiye'de konut politikalarına ilişkin yürütülecek hukuki ve akademik tartışmalar bakımından incelenmeye değer bir örnek oluşturmaktadır.

Av. Zümrüt GÜLTEKİN

Kaynak ve hukuki dayanaklar:

- Berlin Eyaleti Kentsel Gelişim, İmar ve Konut Senatosu (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen): Konutların Amacı Dışında Kullanılmasının Yasaklanması (Zweckentfremdungsverbot).

https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/

- Leipzig Belediyesi: Konutların Amacı Dışında Kullanılmasının Yasaklanmasına İlişkin Yönetmelik (Satzung der Stadt Leipzig über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum).

https://www.leipzig.de/service-portal/satzungen/details/satzung/6-29

- 11 Nisan 2024 tarihli, Avrupa Parlamentosu ve Avrupa Birliği Konseyi tarafından kabul edilen (AB) 2024/1028 sayılı Tüzük.

https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj/eng

- Almanya Federal Ağ Ajansı (Bundesnetzagentur): Kısa Süreli Kiralama Tüzüğü: Yeni Avrupa Düzenlemesi (Kurz­zeit­ver­mie­tungs-Ver­ord­nung: Die neue eu­ro­päi­sche Re­gu­lie­rung).

https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Fachthemen/Digitales/Kurzzeitvermietung/start.html

- 7464 sayılı Kanun (mevzuat.gov.tr güncel metin).

https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=7464&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5