Bir kiracı, iki yıllık kira sözleşmesiyle oturduğu daireyi kendisi kullanmayıp günlük veya haftalık olarak turistlere kiralamaya başlarsa, bu durumu ev sahibi çoğu zaman site yönetiminden ya da komşu şikayetinden öğrenir. 2024 yılı başından itibaren yürürlükte olan 7464 sayılı Kanun, yüz güne kadar süren bu tür kısa süreli kiralamaları Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınacak bir izin belgesine bağlamıştır. Ev sahibinin izni ve bilgisi olmadan sürdürülen böyle bir kullanım, Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıya yüklediği özenle kullanma borcunu ve alt kiralama yasağını aynı anda ihlal eder. Bu da kiraya verene belirli bir usul izlemek şartıyla sözleşmeyi feshetme hakkı tanır.

Kiracının İzinsiz Airbnb Kiralaması Hangi Hukuki Sorunu Yaratır?

Konut kirasında kiracının sözleşmeyle üstlendiği temel yükümlülük, taşınmazı kendisi veya aile bireyleri için ikamet amacıyla kullanmaktır. Dairenin kısa süreli konaklama platformu üzerinden ticari bir faaliyete dönüştürülmesi, sözleşmenin kurulma amacından tamamen farklı bir kullanım biçimidir.

Örneğin bir kiracı, iki yıllığına kiraladığı dairesinde kendisi oturmaksızın, bir kısa süreli kiralama platformu üzerinden günlük rezervasyonlarla sürekli değişen misafirler kabul eder. Apartman sakinleri, güvenlik kaygısı ve ortak alanların yoğun kullanımı nedeniyle site yönetimine şikayette bulunur, yönetim de durumu malike yazılı olarak bildirir. Ev sahibi bu bildirimle birlikte artık somut bir ihlalin farkına varmış olur.

Sürekli değişen kısa süreli misafirler, sözleşmenin ikamet amacından uzaklaşıldığının ilk işaretidir.

Ev Sahibinin Feshetme Hakkının Hukuki Temeli, TBK m.316 ve m.322

Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi, kiracıya kiralananı sözleşmeye uygun biçimde özenle kullanma ve aynı taşınmazda oturanlarla komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü yükler. Bu yükümlülüğe aykırılık halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süreli yazılı bir ihtarla aykırılığın giderilmesini ister, süre sonunda giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir.

Ayrı bir temel ise aynı Kanun'un 322. maddesinde yer alır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez. Dairenin platform üzerinden sürekli ve ticari biçimde üçüncü kişilere açılması, pratikte bu yazılı rıza koşulunu sağlamayan bir alt kiralama görünümü taşır. Her iki hüküm birlikte okunduğunda, ev sahibinin elinde sözleşmeyi sonlandırmak için iki ayrı ve birbirini güçlendiren dayanak bulunur.

Sınırlı Tahliye Sebepleri Tartışması, Airbnb Kullanımı Neden Farklı Değerlendirilir

Bazı kiracılar, Türk Borçlar Kanunu'nun kiraya verene sözleşme süresi dolduktan sonra tahliye talep etme hakkını sınırlı sayıda sebeple (ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malik gibi) kısıtladığını bilir ve bu listede Airbnb kullanımının yer almadığını düşünerek kendini güvende sayar. Bu okuma eksiktir.

Sınırlı sebep listesi, sözleşme süresinin sonunda kiraya verenin tahliye isteyebileceği halleri düzenler. Oysa TBK m.316 ve m.322'ye dayanan fesih, sözleşme süresi dolmadan, doğrudan sözleşmeye aykırı davranış nedeniyle işleyen ayrı bir mekanizmadır. Kiracının "beni bu sebeple çıkaramaz" savunması, kavramları birbirine karıştırmaktan kaynaklanır. Kanaatimce bu ayrımı net görmek, hem ev sahibinin doğru hukuki yola başvurmasını hem de kiracının gerçek riskini anlamasını sağlar.

7464 Sayılı Kanun Meseleye Hangi Boyutu Ekledi?

2 Kasım 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7464 sayılı Kanun, meseleye yalnızca özel hukuk değil, kamu hukuku boyutu da ekledi. Kanun, yüz günden kısa süreli turizm amaçlı kiralamalar için Bakanlıktan izin belgesi alınmasını, bina içindeki kiralamalarda ise tüm kat maliklerinin oy birliğiyle alınmış bir kararı şart koşmaktadır.

İzin belgesi olmadan yapılan kiralamalara, Kanun'un ilk yürürlüğe girdiği 2024 başında öngörülen idari para cezaları (bu tutarlar sonraki yıllarda yeniden değerleme oranıyla güncellenmektedir) hem kiralamayı gerçekleştiren kişiyi hem de dolaylı olarak taşınmazın malikini riske atabilmektedir. Bir kiracının, ev sahibinin bilgisi ve izin belgesi olmadan dairesini bu şekilde işletmesi, yalnızca sözleşmeye aykırılık değil, aynı zamanda idari yaptırım riskini de malike taşıyan bir durum yaratır. Bu nedenle ev sahibinin erken müdahale etmesi, yalnızca sözleşmesel değil idari açıdan da önemlidir.

İzin belgesi şartı, sorunun yalnızca sözleşmesel değil idari bir boyutu olduğunu gösteriyor.

Fesih Süreci Nasıl İşletilmeli? İspat ve Dava Yolu

Uygulamada asıl zorluk, çoğu zaman hukuki dayanağın varlığından çok somut delilin toplanmasıdır. Mahkeme, soyut bir şikayeti değil, platform ilanının ekran görüntüsünü, misafir giriş çıkışlarına ilişkin yönetim kayıtlarını, komşu beyanlarını arar.

Ev sahibinin izlemesi gereken sıra genel olarak şu şekildedir.

  • Platform ilanı, rezervasyon takvimi ve misafir giriş çıkışlarına ilişkin kanıtların tarih belirterek toplanması
  • Kiracıya noter aracılığıyla yazılı ihtar gönderilmesi ve kullanıma en az otuz gün içinde son verilmesinin istenmesi
  • Süre sonunda ihlalin sürmesi halinde yazılı fesih bildiriminin yapılması
  • Kiracı dairede tahliyeyi kabul etmezse dava açılmadan önce kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuğa başvurulması

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa düzenlenecek anlaşmama tutanağı dava şartının yerine getirildiğini gösterir ve bundan sonra tahliye davası açılabilir. Bu konudaki gelişmeler kira ve gayrimenkul hukuku alanı kapsamında da değerlendirilebilir.

Özetle, izinsiz kısa süreli kiralama tek bir maddeye değil, TBK m.316 ile m.322'nin birlikte oluşturduğu bir zemine dayanır ve bu hak sözleşme süresinin sonunu beklemeden kullanılabilir.

  • Sözleşmeye aykırı kullanım iddiası, somut delille desteklenmeden ihtar aşamasında zayıf kalır
  • Otuz günlük yazılı ihtar süreci, konut ve çatılı işyeri kiralarında atlanamaz bir usul adımıdır
  • Dava öncesi zorunlu arabuluculuk adımı süreç planlamasında gözden kaçırılmamalıdır
  • 7464 sayılı Kanun'un izin belgesi şartı, meseleye idari bir risk boyutu da eklemiştir

Yasal Uyarı

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir; hukuki işlem yapmadan önce mutlaka bir avukata danışınız.