1. Kavramsal Çerçeve ve Hukuki Nitelik

Arapça kökenli bir kavram olan ketm, "gizlemek, saklamak" anlamına gelir; ketm-i verese ise mirasçılardan birinin veya birkaçının varlığına rağmen, mirasbırakanın terekesinin yalnızca diğer mirasçılar üzerinden intikal ettirilmesi ya da kadastro tespitleri sırasında bu kişilerin dışlanması eylemidir.

Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 599. maddesi uyarınca miras, mirasbırakanın ölümüyle birlikte kendiliğinden ve bir bütün olarak mirasçılara geçer. Taşınmaz mülkiyetinin miras yoluyla kazanılması ise TMK m. 705/2 gereği tescilden önce gerçekleşir. Dolayısıyla, mirasçılardan birinin dışlanarak tapu sicilinde diğer mirasçılar adına yapılan tescil işlemi, maddi hukuk bakımından gerçek hak durumunu yansıtmadığı için başlangıçtan itibaren yolsuz tescil niteliğindedir (TMK m. 1024–1025).

Ketm-i Verese ve Muris Muvazaası Ayrımı

Uygulamada sıklıkla birbirine karıştırılan bu iki kurum, hukuki sebepleri ve oluşum anları bakımından tamamen farklıdır:

· Muris Muvazaası: Mirasbırakanın bizzat kendisinin, sağlığında mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçek iradesini gizleyerek yaptığı görünürdeki işlemlerdir.

· Ketm-i Verese: Mirasbırakanın ölümünden sonra, diğer mirasçıların veya kadastro tespiti sırasındaki ilgililerin, gerçek hak sahibi olan bir mirasçıyı gizleyerek terekeyi kendi üzerlerine geçirmeleridir.

Önemli İspat Kriteri: Nüfus kayıtlarındaki her eksiklik veya sonradan yapılan kayıt düzeltmeleri, otomatik olarak ketm-i verese (hile/gizleme) kastını ispatlamaz. Gizleme iddiasının tarihi, işlemi gerçekleştiren kişi, intikalin dayanağı ve gerçek soybağı ilişkisi somut delillerle ortaya konulmalıdır. Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2023/1222 E., 2023/1939 K.), nüfusa ilk kayıt tarihinin kadastro tespitinden önce olup olmadığının araştırılması gerektiğini vurgulayarak, maddi olgunun yalnızca güncel nüfus kayıt örneğinden çıkarılamayacağına işaret etmiştir.

2. Mirasçılık Sıfatının İspatı ve Hasımlı Yargılama Zorunluluğu

TMK m. 598 kapsamında düzenlenen mirasçılık belgesi (veraset ilamı), maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmez; aksi her zaman ispat edilebilen, kurucu değil açıklayıcı nitelikte bir belgedir.

Çekişmesiz yargı yoluyla alınan mirasçılık belgeleri arasında çelişki bulunması veya soybağı kayıtlarının tartışmalı olması halinde, tapu iptali ve tescil davasına bakan mahkemenin öncelikle mirasçılık ilişkisini kesinleştirecek usuli zemini kurması şarttır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2024/4305 E., 2024/5921 K.), bozma sonrasında mirasçılık belgesinin iptali ve hasımlı veraset ilamı alınmasına ilişkin eksikliklerin tamamlanmamasını doğrudan bozma nedeni saymıştır.

Hasımlı mirasçılık tespiti, özellikle eski nüfus kayıtları ve birbiriyle bağdaşmayan veraset ilamları bulunduğunda davanın temel taşını oluşturur. Yargıtay'ın 2023/1222 E., 2023/1939 K. sayılı kararında da hasımlı veraset ilamı alınması için süre verilmesi gereği üzerinde durulmuştur; ancak bu karar incelenirken çoğunluk görüşü ile karşıoy gerekçesinin birbirinden titizlikle ayrıştırılması gerekir. Unutulmamalıdır ki hasımlı veraset ilamı, mirasçılık sıfatını kesinleştirse de tapu tedavülü ve üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımları nedeniyle tek başına tüm tapu taleplerinin kabulünü garanti etmez.

3. Kadastro Tespiti ve 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre Sorunu

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesi, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren kadastro öncesi hukuki sebeplere dayalı davalarda on yıllık hak düşürücü süre öngörmektedir. Ketm-i verese davalarında en kritik hukuki düğüm, bu eylemin "kadastro öncesi bir hak sebebi" mi, yoksa "kadastro tespiti sırasında mirasçının dışlanmasıyla doğan ayrı bir ihlal" mi olduğu noktasında toplanmaktadır.

Karar Künyesi

Yargıtay Yaklaşımı

Hukuki Gerekçe ve Uygulama Etkisi

Yargıtay 1. HD
2021/10682 E.
2022/8328 K.

Süre Uygulanmaz

Ketm-i verese iddiasında 12/3 maddesindeki 10 yıllık süre uygulanamaz; mirasçılık ilişkisinin esas yönünden incelenmesi gerekir.

Yargıtay 1. HD
2021/10560 E.
2022/8434 K.

Süre Uygulanmaz
(Maddi Hata İstisnası)

Daire, daha önce süre nedeniyle verilen bozma kararının maddi hata içerdiğini kabul ederek usuli kazanılmış hak engelini dahi aşmıştır.

Yargıtay 1. HD
2026/514 E.
2026/2094 K.

Somut Olaya Göre Ret

Belirli parseller yönünden 10 yıllık süre, bir parsel yönünden kesin hüküm ve bir davalı yönünden husumet gerekçesiyle verilen ret kararını onamıştır.

İçtihat Farklılıklarının Yönetimi

2026 tarihli karar, "ketm-i verese ileri sürülürse hak düşürücü süre hiçbir durumda uygulanmaz" şeklindeki mutlak genellemelerin uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açabileceğini göstermektedir. Yargıtay kararları arasındaki bu nüanslar; maddi vakıaların farklılığından, önceki kesin hükümlerden ve mirasçının tam olarak hangi aşamada (tespit öncesi mi, tespit sırasında mı, tespit sonrası intikalde mi) dışlandığından kaynaklanmaktadır.

Ayrıca 2023/1222 E., 2023/1939 K. sayılı karardaki karşıoy yazısında, ketm-i verese olgusunun bizzat kadastro tespitiyle ortaya çıktığı ve bu nedenle 12/3 süresinin uygulanmaması gerektiği savunulmuştur. Dilekçelerde karşıoy görüşlerini çoğunluk hükmü gibi sunmak yerine, somut olayda ketm-i veresenin oluştuğu an ve dosyanın önceki yargısal geçmişi net biçimde ortaya konulmalıdır.

4. Tapu İptali, Tescil ve Üçüncü Kişilerin İyiniyetinin Korunması

Hatalı mirasçılık belgesine dayanılarak yapılan ilk intikal işlemi yolsuz tescil niteliğinde olduğundan, gerçek mirasçının ayni hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak taşınmazın yolsuz tescil maliki tarafından üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde, TMK m. 1023 ve m. 1024 dengesi devreye girer:

· TMK m. 1023 (İyiniyetli Üçüncü Kişi): Tapu sicilindeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

· TMK m. 1024 (Kötüniyetli Üçüncü Kişi): Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2025/5041 E., 2025/5734 K.), tapu kayıtlarının ilk tesisten itibaren tüm tedavüllerinin incelenmesini ve üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığının somut olgularla araştırılmasını zorunlu kılmıştır. İyiniyet araştırmasında şu kriterler bir bütün olarak değerlendirilir:

1. Taraflar arasındaki yakın akrabalık veya ticari ilişki,

2. Taşınmazın gerçek değeri ile tapuda gösterilen edinim bedeli arasındaki fark,

3. Taşınmazın fiili kullanım durumu ve zilyetliği,

4. Bölge koşulları itibarıyla tarafların uyuşmazlığı bilip bilemeyeceği.

Üçüncü kişinin iyiniyetinin korunması gereken hallerde ayni hak (tapu iptali) talebi reddedileceğinden, davacının yolsuz tescili gerçekleştiren eski malike (mirasçıya) karşı yönelteceği bedel/tazminat taleplerinin koşulları ayrıca incelenmelidir.

5. Dava Sırasında Devir (HMK m. 125) ve Hükmün İnfaz Edilebilirliği

Tapu iptali ve tescil davası devam ederken dava konusu taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 125. maddesi uyarınca davacıya iki seçimlik hak tanınır:

1. Davasını devreden tarafa karşı tazminat davasına dönüştürmek,

2. Davasını taşınmazı devralan yeni malike yöneltmek.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2022/8011 E., 2023/7435 K.), yargılama sırasında taşınmazın el değiştirmesine rağmen mahkemece davacıya bu seçimlik haklarının hatırlatılmamasını mutlak bozma nedeni saymıştır.

Bunun yanında, 2024/4305 E., 2024/5921 K. sayılı kararda da vurgulandığı üzere, kurulacak hükmün infaza elverişli olması (HMK m. 297) hayati önem taşır. Mahkeme kararında iptal ve tescile konu taşınmazların ada, parsel numaraları ve davacının miras payı oranları hiçbir tereddüde yer bırakmayacak şekilde açıkça gösterilmelidir. Yargılama boyunca yeni temliklerin önüne geçmek adına davanın başında ihtiyati tedbir talep edilmesi usul ekonomisi bakımından en sağlıklı yoldur.

6. Terditli Talepler ve Hukuki Sebeplerin Ayrıştırılması

Mirasçının dışlanması olgusu; ketm-i verese, yolsuz tescil, muris muvazaası, miras sebebiyle istihkak veya sebepsiz zenginleşme gibi farklı hukuki kurumlarla iç içe geçebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2022/5179 E., 2023/1333 K.), muris muvazaası ve yolsuz tescil iddialarının birlikte ileri sürüldüğü uyuşmazlıklarda her bir hukuki sebebin kendi koşulları içinde değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekmiştir.

Hakim, Türk hukukunu kendiliğinden uygularsa da (HMK m. 33) tarafların ileri sürmediği maddi vakıaları kendiliğinden dikkate alamaz. Bu nedenle dava dilekçesinde her bir hukuki sebebin dayandığı maddi vakıalar ayrı ayrı somutlaştırılmalı; talep sonucu ise asli (tapu iptali ve tescil) ve terditli (bedel/tazminat) istemler yönünden net biçimde kurgulanmalıdır.

Ketm-i verese davalarının olumlu sonuçlanması, yalnızca soyut bir "gizlenen mirasçı" ifadesine değil; mirasçılık sıfatının hasımlı yargılamayla kesinleştirilmesine, yolsuz intikalin oluşum anının ispatına, kadastro süresine ilişkin içtihat farklılıklarının doğru yönetilmesine ve üçüncü kişi kazanımlarının titizlikle analiz edilmesine bağlıdır.