Başlıca dayanaklar; 7269 sayılı Kanun m. 29, 6306 sayılı Kanun m. 6 ve Türk Borçlar Kanunu m. 470, 471, 473-475, 478 ve 480’dir. 6306 sayılı Kanun’daki özel dönüşüm hükümleri yalnız Kanun kapsamındaki alan ve parsellere uygulanır.

Hak sahipliği, sözleşmenin tarafı olmayı tek başına sağlamaz

7269 sayılı Kanun’un 29. maddesi, kanuni koşulları taşıyan aileler için konut yapılmasını veya kredi verilmesini öngörür; yıkım ya da ağır hasar tek başına hak sahipliğini kesinleştirmez. Hak sahipliği kararı, hangi konut veya destek programından yararlanılacağını belirler; yükleniciyle yapılan özel hukuk sözleşmesi ise inşaat, bedel ve teslim borçlarını düzenler. Tapu, hak sahipliği kararı, borçlandırma belgeleri ve sözleşme birlikte incelenmelidir.

Hak sahipliği, yükleniciye karşı ileri sürülebilecek sözleşmesel hakların yerine geçmez. Sözleşmede hangi malik veya hak sahibinin hangi sıfatla taraf olduğu, yapılacak bağımsız bölümün kime tahsis edileceği ve kamu desteği ya da borçlandırmanın mali paylaşımı nasıl etkileyeceği açıkça yazılmalıdır. İdareye karşı doğan hak sahipliği ve borçlandırma ilişkisi ile yükleniciye karşı doğan özel hukuk alacakları ayrı belgelere ve ayrı taraf ilişkilerine dayanabilir; birinin varlığı diğerinin kendiliğinden yerine geçmez.

Sözleşme öncesinde güncel tapu kaydı, mirasçılık belgesi, hisse oranları ve ipotek/haciz gibi takyidatlar kontrol edilmelidir. Hak sahipliği belgesi, tek başına bütün maliklerin arsa payını devretme veya başkası adına sözleşme imzalama yetkisi vermez.

Maliklerin kararı ve arsa payı devri

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda m. 6 uyarınca yeniden yapım ve kat karşılığı değerlendirme kararları, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınabilir; karara katılmayanların payları kanuni satış usulüne tabi olabilir. Bu özel çoğunluk kuralı her deprem konutuna uygulanmaz. Arsa payı devrinin hangi inşaat aşamasında ve hangi koşulla yapılacağı sözleşmede açıkça gösterilmeli; mümkünse devir, gerçekleşen imalat ve bağımsız bölüm teslimiyle ilişkilendirilmelidir.

Müteahhit sözleşmesinde hak sahiplerinin güvenceye alması gereken hükümler

TBK m. 470 uyarınca eser sözleşmesinde yüklenici eser meydana getirmeyi, iş sahibi bedel ödemeyi üstlenir; arsa payı karşılığı modelde karşı edim kararlaştırılan payın devridir. TBK m. 471 gereğince yüklenici işi sadakat ve özenle, mesleki ve teknik kurallara uygun yürütmelidir. Sözleşmeye onaylı proje, teknik şartname ve mahal listesi eklenmeli; bağımsız bölümün yeri ve alanı, ortak alanlar, malzeme standardı, ruhsat, yapı kullanma izni, işe başlama ve teslim koşulları açıkça yazılmalı, ekler imzalanmalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlığında eksik ve ayıplı iş hesabının malike düşen bağımsız bölümler ile ortak alanlardaki kendi payı yönünden yapılması ve gecikmenin kaynağının araştırılması gerektiğini belirtmiştir (E. 2022/4784, K. 2024/1135, T. 29.04.2024). Bu karar, talebin sözleşmedeki paylaşım ve somut imalatla ilişkilendirilmesi gerektiğini gösterir.

Bedel ve arsa payı devri: Toplam bedel, ödeme takvimi, fiyat farkı ve ek giderler ile kamu desteği veya borçlandırmanın taraflar arasındaki paylaşımı açıkça düzenlenmelidir. Arsa payı karşılığı sözleşmede hangi payın hangi inşaat aşamasında devredileceği belirtilmelidir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazlarda m. 6/10, malzeme ve işçilik alacakları dışında, kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere borçları nedeniyle taşınmaza haciz ve tedbir konulmasını sınırlar; yapım başladıktan itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma uygulanmaz. Bu hüküm yalnız Kanun kapsamındaki alan ve parsellere ilişkindir.

İşe başlama ve teslim: Ruhsat, yer teslimi, iş programı, ara aşamalar ve kesin teslim günü yazılmalı; süre uzatımının sebepleri ve bildirimi düzenlenmelidir. Gecikme cezası veya kira kaybı kararlaştırılıyorsa hesap yöntemi ve koşulları açık olmalıdır. TBK m. 473 uyarınca yüklenici işe başlamaz, işi geciktirir veya iş sahibine yüklenemeyen gecikme nedeniyle zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.

Teminat ve denetim: Teminat mektubu, sigorta, ilerleme raporu ve bağımsız teknik kontrol kararlaştırılabilir; ödemelerin gerçekleşen imalata bağlanması riski azaltır. Vekâletname taşınmaz devri veya malik adına borçlandırma yetkisi veriyorsa kapsam ve süre sınırlandırılmalı, teminatın nakde çevrilme ve iade koşulları yazılmalıdır.

Teslim ve ayıp: Teslimde bağımsız bölüm ve ortak alanlar incelenmeli; eksikler tutanak ve fotoğrafla kayda alınarak yükleniciye uygun sürede yazılı bildirilmelidir. TBK m. 474-475 uyarınca koşulları varsa ücretsiz onarım, bedel indirimi veya ağır ayıpta dönme ve tazminat istenebilir. Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren kural olarak beş yılda, ağır kusur varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK m. 478).

Aynı Takvim Yılı veya Vergilendirme Döneminde İşlenen Vergi Suçlarında Zincirleme Suç Hükümleri Uygulanır mı?
Aynı Takvim Yılı veya Vergilendirme Döneminde İşlenen Vergi Suçlarında Zincirleme Suç Hükümleri Uygulanır mı?
İçeriği Görüntüle

Götürü bedel ve ek işler: TBK m. 480 uyarınca maliyet artışı tek başına götürü bedelin artırılmasını sağlamaz. Öngörülemeyen koşullar ifayı engeller veya son derece güçleştirirse hâkimden uyarlama; bu mümkün değilse veya karşı taraftan beklenemiyorsa dönme istenebilir. Ek işlerin bedeli ve teslim süresine etkisi yazılı protokolle belirlenmelidir.

Maliklerin kararı ve şekil: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda m. 6’daki hisseler oranında salt çoğunlukla karar ve katılmayan paydaşın payının satışı hükümleri gündeme gelebilir; uygulanabilirlik somut işlemden doğrulanmalıdır. Arsa payı devrini amaçlayan sözleşmelerde resmî şekil, maliklerin katılımı ve temsil yetkisi denetlenmelidir.

Sözleşme ekleri, tapu, hak sahipliği ve borçlandırma belgeleri ile ödeme makbuzları birlikte saklanmalı; değişiklikler yazılı ve usulüne uygun yapılmalıdır. Arsa payı devrini içeren sözleşmede resmî şekil ve tüm maliklerin katılımı önem taşır (TMK m. 706).

Sonuç

Hak sahipliği belgesi tek başına yükleniciye karşı sözleşmesel güvence oluşturmaz. Tapu ve paydaşlık durumu, idari destek veya borçlandırma belgeleri, sözleşme ve ekleri birlikte incelenmeli; pay devri, ödeme ve teslim ölçülebilir koşullara bağlanmalıdır. Teknik şartname ve iş programı imzadan önce denetlenmeli, değişiklikler yazılı yapılmalı ve imalat aşamaları belgelenmelidir. Gecikme, ek bedel veya ayıp hâlinde sözleşmedeki bildirim usulü ile TBK’daki hak ve süreler gecikmeden değerlendirilmelidir.

Av. Hasan Birdal YILMAZ