Son günlerde yazılı ve görsel basında yer alan haberlerde, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.03.2026 tarihli, E. 2025/3450, K. 2026/1141 sayılı kararı gerekçe gösterilerek "Artık beş yıl beklenmeksizin her kiracıya karşı kira tespit davası açılabileceği" şeklinde gerçeği yansıtmayan bir algı yaratılmıştır.

Bu değerlendirme, söz konusu kararın lafzı, amacı ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) sistematiği çerçevesinde incelendiğinde, hukuki dayanaktan yoksundur. Yargıtay anılan kararıyla kanundaki beş yıllık yasal bekleme süresini ilga etmemiş; aksine, uygulamada sıklıkla karşılaşılan "Kesintisiz devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan tecdit (yenileme) sözleşmelerinin süreyi sıfırlayıp sıfırlamayacağı" hususunda adaleti ve tarafların gerçek iradesini gözeten bir kriter ortaya koymuştur.

6098 sayılı TBK m. 344/3 hükmü ;

"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."

Kanun koyucu, ilk beş yıllık dönem içerisinde kira bedelinin artışını tarafların anlaşması ve her halükârda TÜFE (on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı) tavanı ile sınırlandırmış; hak ve nesafete (emsal rayice) dayalı kira tespit davası açılabilmesini mutlak surette 5 yıllık sürenin dolması şartına bağlamıştır.

Dolayısıyla, yeni akdedilmiş ve sıfırdan başlayan bir kira ilişkisinde TBK m. 344/3 uyarınca emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle kira tespiti talep edebilmek için 5 yıllık sürenin geçmesi şartı aynen yürürlüktedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, önüne gelen uyuşmazlıkta ilk defa kurulan bir kira ilişkisini değil; davalının taşınmazda uzun yıllardır (somut olayda 2005 yılından bu yana) kesintisiz kiracı olduğu, ancak tarafların aralarındaki ilişkiyi belgelemek ya da mutat artışları yazılı hale getirmek gayesiyle sonradan (somut olayda 2018 yılında) yeni bir kira sözleşmesi imzaladığı bir olguyu incelemiştir.

Uygulamada derece mahkemeleri, tarafların geçmişteki uzun süreli kiracılık ilişkisini göz ardı ederek, sırf şeklen imzalanan son sözleşme tarihini milat kabul etmekte ve bu yeni sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmediği gerekçesiyle hak ve nesafet taleplerini usulden reddetmekteydi. Yargıtay'ın mezkur kararı, bu şekilci yaklaşımı bertaraf ederek tarafların sözleşmeyi yenileme iradesinin özüne inilmesini zorunlu kılmıştır.

Karar uyarınca, taraflar arasında süregelen kesintisiz bir ilişki varken imzalanan yenileme (tecdit) sözleşmelerinde beş yıllık sürenin hesabında ikili bir ayrıma gidilmelidir:

1. Yenilenen Sözleşmedeki Bedelin Güncel Rayici Yansıtmaması:

Taraflar arasında imzalanan yeni tarihli sözleşmedeki kira bedeli, sözleşmenin imzalandığı tarihteki serbest piyasa ve emsal rayicini yansıtmıyorsa; yalnızca mevcut kira bedeline mutat endeks artışı uygulanarak veya ilişkiyi yazılı hale getirme saikiyle kararlaştırılmışsa, bu sözleşme beş yıllık süreyi sıfırlamaz. Bu durumda, yeni sözleşmenin üzerinden henüz beş yıl geçmemiş olsa dahi, ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi esas alınır. Toplam kesintisiz kiracılık süresi beş yılı aşmışsa, şartları bulunmak kaydıyla TBK m. 344/3 uyarınca hak ve nesafete göre tespit yapılır.

2. Yenilenen Sözleşmedeki Bedelin Gerçek Rayice Uygun Belirlenmesi:

Taraflar yeni sözleşmeyi akdederken serbest iradeleriyle kira bedelini dönemin güncel piyasa ve emsal rayicine uygun seviyeye çekmişlerse, rayiç güncellemesi bizzat tarafların iradesiyle sağlandığından beş yıllık yasal süre bu yeni sözleşme tarihi itibarıyla sıfırlanır ve yeniden işlemeye başlar. Bu ihtimalde, yeni sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmedikçe hak ve nesafete göre bedel tespiti talep edilemez; artış ancak endeks oranına göre istenebilir.

İşbu emsal karar doğrultusunda dava ikame edilirken ve savunma hazırlanırken aşağıdaki usuli ve esasa ilişkin hususlar oldukça önem kazanmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin söz konusu içtihadı, kira tespit uyuşmazlıklarında yalnızca şekli sözleşme metinlerine bağlı kalınmaması, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin bütünü ve gerçek iradesi gözetilerek maddi gerçeğe ulaşılması gerektiğini ortaya koymaktadır. Bu kapsamda mahkemelerce şekilcilikten uzaklaşılarak fiili zilyetlik başlangıcı, ödeme geçmişi ve ekonomik koşullar titizlikle incelenmelidir.

Bu karar kapsamında, dava dilekçesinde vakıanın ileri sürülmesi açısından Kiraya veren vekili, dava dilekçelerinde yalnızca son imzalanan sözleşmeye dayanmamalı; taraflar arasındaki kira ilişkisinin fiilen ve hukuken başladığı ilk tarihi, varsa önceki sözleşmeleri, banka dekontlarını ve kesintisiz devam eden zilyetlik olgusunu açıkça vakıa olarak dayanmalıdır.

Ayrıca Hâkimin Davayı Aydınlatma Ödevi (HMK m. 31) gereği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 31 uyarınca mahkeme, tarafların dilekçelerindeki süre beyanları ile ibraz edilen sözleşmeler arasındaki çelişkileri gidermek, kiracılık ilişkisinin gerçek başlangıç tarihini açıklattırmak zorundadır.

Bir diğer önemli husus Bilirkişi İncelemesinde Rayicin Araştırılmasıdır. Mahkemece görevlendirilecek bilirkişi heyetinden ek rapor temin edilerek, son imzalanan sözleşmedeki bedelin akdedildiği tarihteki çevre emsal rayiçlerine uygun olup olmadığı denetlenmelidir. Şayet bedel o günkü emsallerin bariz biçimde altında kalmışsa hak ve nesafet ilkelerine göre belirleme yapılmalı; rayici yansıtıyorsa yalnızca endeks artışı ile yetinilmelidir.

Ve son olarak İspat Yükü de yenilenen sözleşmenin bir irade güncellemesi mi yoksa mutat devam niteliğinde mi olduğu hususunda tarafların ödeme geçmişi ve emsal kira seviyeleri belirleyici delil teşkil edecektir.

Sonuç olarak, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin anılan içtihadı, kamuoyuna yansıtıldığı gibi "Kira tespit davalarında beş yıl şartının kaldırıldığı" anlamına kesinlikle gelmemektedir. TBK m. 344/3 kapsamındaki beş yıllık süre kuralı tüm geçerliliğiyle sürmektedir.

Kararın getirdiği yegane ve esaslı yenilik; taraflarca formalite icabı veya mevcut ilişkiyi belgelemek gayesiyle mutat artışlarla yenilenen sözleşmelerin, kiraya verenin TBK m. 344/3'ten doğan hak ve nesafet hakkını ortadan kaldırmasını ve süreyi yapay olarak sıfırlamasını engellemektir. Uygulayıcıların davalarını bu hukuki ayrım ve ispat kuralları çerçevesinde inşa etmesi hak kayıplarını önleyecektir.