Bilindiği üzere taşınmaz satışlarında tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senetlerde, satıcının satış bedelini nakden ve tamamen aldığına ilişkin beyana sıklıkla yer verilmektedir. Satıcının imzasını taşıyan bu beyan, satış bedelinin ödendiği hususunda kesin delil niteliğindedir. Ancak uygulamada, tapu devri gerçekleştirilmesine ve resmi senette bedelin alındığı belirtilmesine rağmen satış bedelinin hiç ödenmediği veya bir kısmının ödenmediği durumlarla karşılaşılmaktadır.

Örneğin, taşınmazını 3.000.000 TL karşılığında satan bir kişinin, alıcının bedeli tapu işleminden hemen sonra ödeyeceğine ilişkin sözüne güvenerek resmi senedi imzaladığını düşünelim. Tapu devri gerçekleştirilmiş, ancak alıcı herhangi bir ödeme yapmamıştır. Satıcı, tapunun iptali veya satış bedelinin tahsili için dava açtığında ise alıcı, resmi senetteki ödeme beyanına dayanarak borcunu yerine getirdiğini savunmaktadır.

Bu durumda satıcının kendi imzasını taşıyan resmi senetteki ödeme beyanının aksini ispatlaması mümkün müdür? Alıcının gönderdiği telefon mesajları, WhatsApp yazışmaları veya tanık anlatımları ispat bakımından yeterli kabul edilebilir mi? Buna ek olarak hile iddiası var ise kesin delille ispat zorunluluğunun istisnası söz konusu olabilir mi?

Sorunun çözümü, resmi senedin ispat gücü ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun delil başlangıcına ilişkin hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektirmektedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin aynı uyuşmazlık hakkında verdiği 23.02.2022 tarihli bozma kararı ile 05.10.2023 tarihli onama kararı, tapu senedindeki ödeme beyanına rağmen satış bedelinin ödenmediğinin hangi delillerle ispatlanabileceğini somut olarak ortaya koymaktadır.

I. TAPU RESMİ SENEDİNDEKİ ÖDEME BEYANININ HUKUKİ NİTELİĞİ

Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddeleri uyarınca taşınmaz satış sözleşmesinin geçerliliği resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır.

Tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senette satıcının satış bedelini nakden ve tamamen aldığına ilişkin beyanda bulunması, ödeme olgusunun ispatı bakımından hukuki sonuç doğurmaktadır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 204/2. maddesi uyarınca yetkili memurların görevleri kapsamında usulüne uygun şekilde düzenledikleri belgeler, aksi ispatlanıncaya kadar kesin delil sayılmaktadır. Türk Medeni Kanunu'nun 7. maddesi de resmi sicil ve senetlerin belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturduğunu düzenlemektedir.[1]

Bu hükümler karşısında, resmi senette satış bedelinin tamamen alındığının belirtilmesi, alıcı lehine ödeme olgusunu kanıtlayan kesin bir delil teşkil etmektedir.

Bununla birlikte resmi senetteki ödeme beyanının niteliğinin doğru belirlenmesi gerekir. Tapu memurunun huzurunda satıcının bedeli aldığını açıklaması, satıcının ödeme beyanında bulunduğunu belgelendirmektedir. Söz konusu beyan, maddi hukuk bakımından makbuz niteliğinde değerlendirilmekte ve alıcı lehine ödeme olgusunun ispatını sağlamaktadır.

Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesinin 15.05.2025 tarihli, 2022/593 E., 2025/806 K. sayılı kararında, resmi senette satış bedelini nakden ve tamamen aldığına ilişkin beyan bulunan satıcının, bedelin ödenmediğini yazılı ve kesin delillerle ispatlaması gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme, söz konusu beyanın makbuz niteliğini esas alarak ödeme yapılmadığı iddiasının ispatlanamaması nedeniyle davanın reddini uygun bulmuştur.[2]

Bu itibarla, resmi senetteki ödeme beyanının aksini ileri süren satıcı, bedelin gerçekte ödenmediğini ispatlamakla yükümlüdür. Ancak bu ispatın hangi delillerle gerçekleştirilebileceği, HMK'nın senetle ispat hükümleri çerçevesinde belirlenmelidir.

II. RESMİ SENETTEKİ ÖDEME BEYANININ AKSİNİ İSPAT YÜKÜ

Türk Medeni Kanunu'nun 6. ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 190. maddelerine göre, kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça her taraf, hakkını dayandırdığı vakıaları ispatlamakla yükümlüdür.

Taşınmaz satış bedelinin tahsili amacıyla açılan davada alıcının ödeme yaptığını savunması halinde, ödeme olgusunun ispatı gündeme gelecektir. Alıcı, satıcının satış bedelini tamamen aldığını beyan ettiği resmi senede dayanıyorsa ödeme savunmasını yazılı(kesin) delille desteklemiş olacaktır.

Buna karşılık satıcı, resmi senetteki beyanın gerçeği yansıtmadığını ileri sürdüğünde, bedelin ödenmediğini kanıtlaması gerekecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.09.2025 tarihli, 2025/902 E., 2025/4328 K. sayılı kararında bu husus açıkça değerlendirilmiştir.

Karara konu olayda satıcı, taşınmazın gerçekte 460.000 TL karşılığında satıldığını, tapuda 180.000 TL bedel gösterildiğini ve satış bedelinin ödenmediğini ileri sürerek alacak talebinde bulunmuştur. İlk derece mahkemesi davayı kabul etmişse de Bölge Adliye Mahkemesi, resmi senette satış bedelinin tamamen alındığının belirtilmesi karşısında satıcının iddiasını ispatlayamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, dosyaya kazandırılan davalı ifadesinde davacının iddiasını ispata yarayan herhangi bir kabul beyanı bulunmadığını da belirterek ret kararını onamıştır.[3]

Dolayısıyla resmi senette bedelin tamamen alındığına ilişkin beyan bulunan uyuşmazlıklarda satıcı, ödeme yapılmadığı iddiasını kanunun kabul ettiği delillerle ortaya koymalıdır.

Bu noktada asıl tartışma, senede karşı senetle ispat kuralının uygulanması ve bu kuralın istisnaları üzerinde yoğunlaşmaktadır.

III. SENEDE KARŞI SENETLE İSPAT KURALI VE DELİL BAŞLANGICI

HMK m. 201 uyarınca senede bağlı bir hukuki işlemin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikteki hukuki işlemler, kural olarak tanıkla ispat edilemez.

Bu düzenleme gereğince resmi senette satış bedelini aldığını beyan eden satıcının, daha sonra yalnızca tanık göstererek bedelin ödenmediğini ileri sürmesi kural olarak yeterli değildir.

Ancak HMK m. 202, senetle ispat zorunluluğunun bulunduğu durumlarda delil başlangıcının varlığı halinde tanık dinlenmesine imkan tanımaktadır.

Kanunun 202/2. maddesinde delil başlangıcı, iddia edilen hukuki işlemi tamamen ispatlamaya yeterli olmamakla birlikte işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş ya da gönderilmiş belge olarak tanımlanmıştır.[4]

Bu tanım uyarınca delil başlangıcının kabul edilebilmesi için üç şart aranmaktadır. Öncelikle uyuşmazlık konusu hukuki işlemle bağlantılı bir belge bulunmalıdır. Belge, kendisine karşı ileri sürülen kişi veya temsilcisinden kaynaklanmalıdır. Son olarak belgenin içeriği, iddia edilen hukuki işlemi muhtemel göstermelidir.

Örneğin tapu devrinden sonra alıcının satıcıya gönderdiği ve kalan satış bedelini henüz ödemediğini kabul ettiği bir mesaj, ödeme yapılmadığı iddiasını destekleyebilir.

Söz konusu mesajın alıcı tarafından gönderildiği ve taşınmaz satışına ilişkin olduğu doğrulanırsa HMK m. 202 kapsamında delil başlangıcı olarak değerlendirilmesi mümkündür.

Delil başlangıcının bulunması halinde satıcı, senede karşı tanıkla ispat yasağının istisnasından yararlanarak tanık dinletebilir. Mahkeme de mesaj içeriğini ve tanık anlatımlarını birlikte değerlendirerek satış bedelinin ödenip ödenmediğini belirleyebilir.

Burada delil başlangıcının işlevi, senetle ispat zorunluluğu nedeniyle başvurulamayan tanık delilinin kullanılmasına imkan sağlamasıdır. Nitekim kanun koyucu, iddia edilen işlemi muhtemel gösteren bir belgenin varlığında tanık anlatımlarının da değerlendirilmesine izin vermiştir.

IV. TELEFON MESAJLARI VE WHATSAPP YAZIŞMALARININ DELİL BAŞLANGICI NİTELİĞİ

HMK m. 199, uyuşmazlık konusu vakıaları ispata elverişli elektronik ortamdaki verileri belge kapsamında kabul etmektedir.

Bu düzenleme çerçevesinde telefon mesajları, WhatsApp yazışmaları ve elektronik postalar da belge niteliğindedir.

Ancak elektronik yazışmaların ispat gücü, içeriklerine ve hangi kişiden kaynaklandıklarının belirlenmesine göre değerlendirilir.

Örneğin alıcının satıcıya gönderdiği "Kalan 500.000 TL'yi gelecek ay ödeyeceğim" şeklindeki mesaj, ödenmemiş bir satış bedelinin bulunduğuna ilişkin kabul içermektedir. Mesajın taşınmaz satışına ilişkin olduğu ve alıcıdan kaynaklandığı doğrulanırsa delil başlangıcı olarak değerlendirilmesi mümkündür.

Buna karşılık yalnızca "Görüşelim" veya "Hesaplaşacağız" şeklindeki ifadelerin değerlendirilmesinde yazışmaların tamamı ve taraflar arasındaki hukuki ilişki incelenmelidir. Mesajların içeriği, uyuşmazlık konusu satış bedeliyle bağlantı kurulmasına elverişli olmalıdır.

Elektronik yazışmalarda üzerinde durulması gereken diğer husus, mesajların aidiyeti ve içerik bütünlüğüdür. Mesajların karşı tarafça gönderildiği kabul edilmiyorsa telefon numaralarının sahipliği, mesajların asılları ve gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle yazışmaların doğruluğu araştırılabilir.

Nitekim öğretide de elektronik verilerin, HMK m. 199 kapsamında belge olarak kabul edildiği; kaynakları ve içerikleri bakımından HMK m. 202'deki şartları karşılamaları halinde delil başlangıcı niteliği taşıyabileceği belirtilmektedir.[5]

Bu nedenle elektronik yazışmaların delil olarak ileri sürülmesinde, mesajların yalnızca ekran görüntülerinin dosyaya sunulmasıyla yetinilmemesi, mümkün olduğu ölçüde yazışmaların asıllarının ve göndericiye aidiyetini gösteren verilerin korunması isabetli olacaktır.

V. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNİN DELİL BAŞLANGICI VE TANIKLA İSPATA İLİŞKİN KARARLARI

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.02.2022 tarihli, 2022/123 E., 2022/1414 K. sayılı kararı ile 05.10.2023 tarihli, 2023/595 E., 2023/2579 K. sayılı kararı, tapu resmi senedindeki ödeme beyanına rağmen satış bedelinin ödenmediğinin ispatlanması bakımından doğrudan önem taşımaktadır.

Her iki karar, aynı uyuşmazlığın farklı yargılama aşamalarına ilişkindir.

A. Uyuşmazlığın Konusu ve İlk Derece Mahkemesinin Ret Kararı

Somut olayda satıcı, taşınmazını 320.000 TL karşılığında sattığını, ancak satış bedelinden 26.645 TL'nin ödenmediğini ileri sürerek icra takibi başlatmıştır.

Alıcıların takibe itiraz etmesi üzerine itirazın iptali davası açılmıştır. Davacı, bakiye satış bedelinin ödenmediğini ispatlamak amacıyla davalılar tarafından gönderilen telefon mesajlarına dayanmıştır.

İlk derece mahkemesi, tapuda düzenlenen resmi senette satış bedelinin alındığının belirtilmesi karşısında mesaj görüntülerini yeterli yazılı delil olarak değerlendirmemiştir. Davalıların tanık dinlenmesine muvafakat etmemesi de gözetilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Bu aşamada mahkeme, resmi senetteki ödeme beyanının ispat gücünü esas almış; elektronik yazışmaların delil başlangıcı oluşturup oluşturmadığını değerlendirmemiştir.

B. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin İlk Bozma Kararı

Ret kararının temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 20.06.2019 tarihli, 2016/28932 E., 2019/7493 K. sayılı kararıyla hükmü bozmuştur.

Daire, telefon mesajlarının HMK m. 199 kapsamında belge niteliğinde olduğunu belirterek, bu belgelerin HMK m. 202 bakımından değerlendirilmesi gerektiğine işaret etmiştir.

Yargıtay'a göre davacının, davalı tarafından gönderilen mesajlara dayanması karşısında mahkemenin söz konusu yazışmalar üzerinde inceleme yapması ve sonucuna göre karar vermesi gerekmektedir.[6]

Böylece uyuşmazlığın ispat hukuku bakımından çözümünde delil başlangıcı hükümlerinin uygulanması gerektiği ortaya konulmuştur.

C. Tanık Dinlenmesi ve İkinci Bozma Kararı

İlk bozma kararına uyulması üzerine yapılan yargılamada davacı tanığı dinlenmiştir.

Tanık, taşınmazın satışı sırasında tarafların yanında bulunduğunu, alıcının yaklaşık 26.000 TL'yi teminat amacıyla elinde tuttuğunu, bu bedeli anahtar tesliminde ödeyeceğini söylediğini ve daha sonra ödeme yapmadığını beyan etmiştir.

Buna rağmen ilk derece mahkemesi, uyuşmazlığı aldatma kapsamında değerlendirerek bir yıllık hak düşürücü sürenin geçtiği gerekçesiyle davayı yeniden reddetmiştir.

Dosyanın ikinci kez temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23.02.2022 tarihli, 2022/123 E., 2022/1414 K. sayılı kararıyla hükmü tekrar bozmuştur.

Daire, davanın harici satış sözleşmesiyle satılıp daha sonra tapuda devredilen taşınmazın ödenmeyen bakiye bedelinin tahsiline ilişkin olduğunu belirtmiştir.

Telefon mesajlarının delil başlangıcı niteliğinde bulunduğunu, bu durumda HMK m. 202 uyarınca tanık dinlenebileceğini ve dinlenen tanığın davacının iddiasını doğruladığını kabul etmiştir.

Bu nedenle davanın kabul edilmesi gerekirken aldatmaya ilişkin hak düşürücü süre gerekçesiyle reddedilmesini hukuka aykırı bulmuştur.[7]

Kararın dikkat çekici yönü, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesidir. Davacı, taşınmazın mülkiyetini geri istememiş; ödenmeyen bakiye satış bedelinin tahsilini talep etmiştir. Yargıtay da uyuşmazlığı bu talep üzerinden değerlendirerek delil başlangıcı ve tanıkla ispat hükümlerinin uygulanmasını sağlamıştır.

D. Davanın Kabulü ve Yargıtay'ın 05.10.2023 Tarihli Onama Kararı

İkinci bozma kararından sonra ilk derece mahkemesi, telefon mesajlarını delil başlangıcı olarak kabul etmiş ve tanık anlatımlarının davacının iddiasını doğruladığı sonucuna ulaşmıştır.

Bunun üzerine davanın kabulüne, icra takibine yapılan itirazın iptaline ve takibin devamına karar verilmiştir. Ayrıca alacağın likit olduğu kabul edilerek icra inkar tazminatına hükmedilmiştir.

Davalıların temyiz başvurusu üzerine dosya yeniden Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne gelmiştir.

Daire, 05.10.2023 tarihli, 2023/595 E., 2023/2579 K. sayılı kararıyla davanın kabulüne ilişkin hükmü onamıştır.[8]

Böylece resmi senette satış bedelinin alındığı belirtilmesine rağmen, alıcının gönderdiği telefon mesajlarının delil başlangıcı kabul edilmesi ve tanık anlatımlarının bu delili desteklemesi sonucunda satıcının bakiye satış bedeline ilişkin alacak talebi kabul edilmiştir.

Anılan kararlar birlikte değerlendirildiğinde, resmi senetteki ödeme beyanının aksinin ispatlanması bakımından açık bir hukuki sonuca ulaşılmaktadır:

Alıcının gönderdiği mesajların HMK m. 202 kapsamında delil başlangıcı niteliğinde bulunması halinde, satıcı tanık dinletebilir ve resmi senetteki ödeme beyanının aksini bu delillerle ispatlayabilir.

Bu sonucun somut uyuşmazlıktaki karşılığı ise ödenmeyen satış bedelinin tahsili amacıyla açılan davanın kabul edilmesidir. Ancak önemle belirtilmelidir ki sırf satış bedelinin ödenmemesi tapunun iptalini gerektirmez.

VI. RESMİ SENETTEKİ BEYANIN AKSİNİN İSPATINDA DİĞER DELİLLER

Tapu senedindeki ödeme beyanının aksinin ispatı, yalnızca elektronik yazışmalar üzerinden gerçekleştirilmeyebilir. Tarafların düzenledikleri yazılı protokoller, ödeme belgeleri, banka kayıtları ve uyuşmazlığın özelliklerine göre ticari defterler de değerlendirmeye alınabilir.

Özellikle tapuda gösterilen satış bedeli ile tarafların gerçekte kararlaştırdıkları bedelin farklı olduğu durumlarda, gerçek satış bedelinin ve yapılan ödemelerin ispatı ayrı bir önem taşımaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.02.2012 tarihli, 2011/13-716 E., 2012/106 K. sayılı kararında, tarafların taşınmaz satış bedelini harici protokolde 250.000 TL, tapu resmi senedinde ise 93.000 TL olarak gösterdikleri bir uyuşmazlık incelenmiştir.

Hukuk Genel Kurulu, yazılı protokol ve ödeme belgeleriyle gerçek satış bedelinin ortaya konulduğu olayda, ödenmeyen bakiye bedelin tahsiline ilişkin davayı değerlendirmiş ve bakiye bedelin ödendiğini ispat yükünün alıcıda bulunduğunu kabul etmiştir.[9]

Bu karar, yazılı delillerle gerçek satış bedelinin ve ödeme düzeninin ortaya konulmasının ispat yükü üzerindeki etkisini göstermektedir.

Ticari işlemlerde ise tarafların defter kayıtları HMK m. 222 kapsamında incelenebilir. Bununla birlikte ticari defterlerin delil olarak kabul edilmesi, kanunda öngörülen şekil ve içerik şartlarına bağlıdır. Özellikle bir tarafın defterlerinde ödeme kaydının bulunmaması, diğer delillerle ve karşı tarafın defter kayıtlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla satıcı, resmi senetteki beyanın aksini ileri sürerken elindeki belgelerin hem içeriklerini hem de ispat hukuku bakımından hangi işlevi yerine getirdiklerini ortaya koymalıdır.

VII. YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİNİN 15.12.2025 TARİHLİ KARARI VE TAPU İPTALİ SORUNU

Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 15.12.2025 tarihli, 2025/2772 E., 2025/7531 K. sayılı kararı da resmi senetteki ödeme beyanının aksinin ispatı bakımından değerlendirilmesi gereken bir içtihattır.

Karara konu olayda taşınmazın tapuda devredilmesine rağmen satış bedelinin ödenmediği ileri sürülmüştür. İlk derece mahkemesi, taraflar arasındaki mesajlaşmaları, tanık anlatımlarını, ticari defterleri ve diğer delilleri değerlendirerek bedelin ödenmediği sonucuna ulaşmış ve aldatma nedeniyle tapu iptali ile tescile karar vermiştir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, resmi senette satış bedelinin alındığı yazılı olmasına rağmen davalı şirket temsilcisinin mesajlarında bedelin ödenmediğini dolaylı biçimde kabul ettiğini belirtmiştir. Bu yazışmaları ve diğer delilleri değerlendirerek ödeme yapılmadığına ilişkin tespiti benimsemiştir.

Ancak Daire, ilk derece mahkemesinin aldatmaya dayalı hukuki nitelendirmesini değiştirmiştir. Uyuşmazlığı karşı edim olan para borcunun yerine getirilmemesi kapsamında değerlendirerek tapu iptali ve tescil sonucunu korumuştur.[10]

Bu kararın ispat hukuku bakımından ortaya koyduğu sonuç, resmi senetteki ödeme beyanının aksinin, alıcıdan kaynaklanan yazışmalar ve dosyadaki diğer delillerle kanıtlanabilmesidir.

Bununla birlikte kararın tapu iptali ve tescile ilişkin sonucu ayrıca tartışılmalıdır.

Zira TBK m. 246 yollamasıyla taşınmaz satışlarında da uygulanan TBK m. 235/3 uyarınca satılanın zilyetliği bedel ödenmeden alıcıya devredilmişse satıcının temerrüt nedeniyle sözleşmeden dönerek satılanı geri alabilmesi, bu hakkın sözleşmede açıkça saklı tutulmasına bağlıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 17.01.2023 tarihli, 2022/6826 E., 2023/267 K. sayılı kararında da aldatma iddiasına dayanmayan, yalnızca satış bedelinin ödenmemesinden kaynaklanan uyuşmazlıkta dönme hakkının sözleşmede saklı tutulmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.[11]

Kanaatimizce Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin kararında, aldatma yerine karşı edimin yerine getirilmemesi gerekçesinin benimsenmesi karşısında TBK m. 235/3'te öngörülen dönme şartının neden uygulanmadığının ayrıca açıklanması gerekirdi.

Bu nedenle söz konusu kararın ispat hukukuna ilişkin sonucu ile mülkiyetin geri alınmasına ilişkin sonucu ayrı değerlendirilmelidir.

Satış bedelinin ödenmediğinin ispatlanması, satıcının alacak talebini ileri sürebilmesini sağlayacaktır. Buna karşılık taşınmazın geri alınabilmesi için somut olayda sözleşmeden dönme veya irade bozukluğuna ilişkin şartların da bulunması gerekir.

VIII. DAVA STRATEJİSİ VE İSPATIN UYGULANMASI

Satış bedelinin ödenmediği iddiasıyla açılacak davada, resmi senette yer alan ödeme beyanının içeriği ve bu beyanın aksini ortaya koyabilecek deliller belirlenmelidir.

Özellikle alıcının gönderdiği mesajların bulunması halinde, bu mesajların hangi satış işlemine ve hangi ödeme borcuna ilişkin olduğu açıkça gösterilmelidir.

Elektronik yazışmaların delil başlangıcı niteliğinde olduğu ileri sürülüyorsa HMK m. 199 ve 202 hükümlerine dayanılmalı; mesajların aidiyeti, içeriği ve ilgili satışla bağlantısı ortaya konulmalıdır.

Delil başlangıcının şartları oluşmuşsa tanık anlatımlarının da değerlendirilmesi istenmelidir. Tanıkların satış görüşmelerine, ödeme anlaşmasına veya bedelin ödenmemesine ilişkin doğrudan bilgi sahibi olmaları, beyanlarının ispat gücü bakımından önem taşımaktadır. Duyum tanığıyla değil görgü tanığıyla sonuca gidilmelidir.

Ayrıca taraflar arasındaki uyuşmazlığın hukuki niteliği doğru belirlenmelidir.

Satıcı, geçerli satış sözleşmesinden doğan bakiye bedelini talep ediyorsa dava, satış bedelinin tahsili esas alınarak kurulmalıdır. Buna karşılık alıcının hileli davranışlarıyla tapu devrinin sağlandığı ileri sürülüyorsa TBK m. 36 ve 39 kapsamındaki irade bozukluğu hükümleri incelenmelidir.

Aldatma iddiası bakımından HMK m. 203/1-ç gereğince senetle ispat zorunluluğunun istisnası uygulanmaktadır. Bu nedenle aldatmaya ilişkin vakıalar tanık dahil hukuka uygun her türlü delille ispatlanabilir.

Somut olayın şartlarına göre tapu iptali ve tescil talebi ile bedel alacağı talebinin HMK m. 111 uyarınca terditli olarak ileri sürülmesi de mümkündür.

Böylece dava, satıcının hangi hakkı talep ettiği ve bu hakkı doğuran vakıaları hangi delillerle ispatlayacağı esas alınarak hazırlanmış olacaktır.

IX. SONUÇ

Tapu resmi senedinde satış bedelinin nakden ve tamamen alındığının belirtilmesi, satıcının bedelin gerçekte ödenmediğini ileri sürdüğü uyuşmazlıklarda ispat yükünün belirlenmesi bakımından önem taşımaktadır.

Resmi senetteki ödeme beyanı kesin delil niteliğinde olduğundan, bu beyanın aksini ileri süren satıcı iddiasını kanunun öngördüğü delillerle ispatlamak zorundadır.

HMK m. 199 kapsamında belge niteliğinde bulunan elektronik yazışmalar, HMK m. 202'deki şartları taşımaları halinde delil başlangıcı olarak kabul edilebilir. Delil başlangıcının bulunması halinde satıcı, tanık anlatımlarından da yararlanarak satış bedelinin ödenmediğini ispatlayabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.02.2022 tarihli bozma kararı ile 05.10.2023 tarihli onama kararı, bu ispat imkanının somut uyuşmazlıktaki uygulamasını açıkça göstermektedir. Telefon mesajlarının delil başlangıcı kabul edilmesi ve tanık anlatımlarının bu delili desteklemesi sonucunda satıcının ödenmeyen satış bedeline ilişkin alacak talebi kabul edilmiştir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 15.12.2025 tarihli kararı da resmi senetteki ödeme beyanına rağmen alıcıdan kaynaklanan yazışmaların ve diğer delillerin değerlendirilmesiyle bedelin ödenmediğinin ispatlanabileceğini ortaya koymaktadır.

Bu itibarla, satış bedelinin ödenmediği iddiasına dayanan uyuşmazlıklarda resmi senetteki beyanın ispat gücü esas alınmalı, ancak HMK'nın delil başlangıcına ve ispat istisnalarına ilişkin hükümleri de uygulanmalıdır.

Sonuç olarak, tapu resmi senedinde satış bedelinin tamamen alındığı yazılı olsa dahi, satıcı delil başlangıcı niteliğindeki elektronik yazışmalar ve bunları destekleyen tanık anlatımlarıyla bedelin ödenmediğini ispatlayabilir. Bu ispatın hukuki sonucu, ileri sürülen talebe ve somut olayın özelliklerine göre ödenmeyen satış bedelinin tahsili veya şartları gerçekleşmişse taşınmazın mülkiyetinin iadesi olacaktır.

DİPNOTLAR

[1] 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 6, 7 ve 706; 6100 s. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 190 ve 204; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 237.

[2] İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi, 15.05.2025, E. 2022/593, K. 2025/806.

[3] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.09.2025, E. 2025/902, K. 2025/4328.

[4] 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 199, 200, 201 ve 202.

[5] Nihat Güman, "Elektronik Deliller Işığında Delil Başlangıcı ve Uygulama Alanı", Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 22, S. 2, 2025; Levent Börü, "Güvenli Elektronik İmza ile Oluşturulmamış Elektronik Posta (E-Mail) Kayıtlarının Delil Değeri", Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 27, S. 4, 2023, s. 101-128.

[6] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 20.06.2019, E. 2016/28932, K. 2019/7493.

[7] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23.02.2022, E. 2022/123, K. 2022/1414

[8] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.10.2023, E. 2023/595, K. 2023/2579

[9] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.02.2012, E. 2011/13-716, K. 2012/106.

[10] Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 15.12.2025, E. 2025/2772, K. 2025/7531.

[11] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 17.01.2023, E. 2022/6826, K. 2023/267.